Drømmen om Italien a la George Clooney

 

George Clooney har i denne uge købt hus i Toscana
George Clooney har lige gjort det i denne uge, Sting har også gjort det og mange danskere overvejer at gøre det……..

At købe en bolig i skønne Toscana eller andet sted i Italien er en drøm, som rigtig mange danskere har. Og har man drømt længe nok, er man klar til at gå i gang med at realisere drømmen. Men hvordan skal sagen gribes an?

Et godt råd fra Peter Simmering er følgende: ’Du starter med et blankt stykke papir og en masse drømme – med dine ønsker i hånden kontakter du os, og så går vi på boligjagt for dig – uanset om du ønsker at være i Toscana, Piemonte Umbrien, Rom eller andre steder. Vi laver en liste over boliger, vi har fundet frem, som kunne opfylde dine ønsker. Hvis du beslutter dig for at købe én af dem, så står vi bag dig i hele handlen og sørger for, at du kommer sikkert i havn.’

Det er nemlig muligt at købe hus i Italien efter den danske model, når man vælger at entrere med en dansk ejendomsmægler, der er omfattet af Tryghedsmærket. Som dansk ejendomsmægler er vi underlagt de strengeste krav til dansk forbrugerbeskyttelse indenfor ejendomshandel – også når ejendommen ligger i Italien’, fortæller Peter Simmering, der som eneste danske ejendomsmægler har specialiseret sig i formidling af fast ejendom i Italien og gennem adskillige år har hjulpet boligkøbere med at sikre handlen efter danske normer og standarder.

Boligsøgning efter princippet ’købt eller gratis’

Hos Toscana Bolig kan du få hjælp til at finde drømmeboligen i Italien efter princippet ‘købt eller gratis’, d.v.s. at boligsøgningen, planlægning af besigtigelser, udarbejdelse af økonomiske oversigt over købsomkostninger samt forhandlinger ikke koster noget.

Vælger du at købe en af boligerne, betaler du som køber salær til Toscana Bolig efter handlens gennemførelse. Salæret svarer til det, man ellers skulle betale til sælgers ejendomsmægler, hvis man ikke benyttede os som købermægler.

I Italien skal man som køber betale salær til den lokale ejendomsmægler, der formidler boligen. Det er almindeligt, at køber betaler 3-5% af ejendommens pris plus øvrige handelsomkostninger, hvilket vi som danskere kan blive grimt overraskede over, for ingen italienske mæglere informerer om størrelsen af denne omkostning.

Den italienske mægler er tilmed berettiget til sit salær – ifølge italiensk lovgivning helt op til 7% hvis ikke andet er aftalt – bare han har bragt køber og sælger sammen i en handel. Han har ellers intet juridisk ansvar for handlen overhovedet.

Man kan derfor med stor fordel købe bolig i Italien via en dansk ejendomsmægler, for det koster det samme. Købersalæret kan nemlig i de fleste tilfælde betales til den danske mægler i stedet for til den italienske, hvis det er aftalt på forhånd. På den måde får man sin egen rådgiver og forhandler, der er 100% på ens side – en dansk mægler, der varetager ens egne interesser og opnår den bedste købspris – vel at mærke med dansk garanti-stillelse.

det koster det samme at bruge Toscana Bolig som en lokal maegler

 

Det er vores erfaring, at stort set alle vores kunder sparer rigtig mange penge, når vi er købers mægler – langt flere penge, end de betaler for vores assistance. Vi har nemlig kendskab til de reelle salgspriser i et givent område og med vores viden og mange års erfaring på det italienske boligmarked kan vi forhandle effektivt for køber. Alene dette gør, at vi oftest tjener købers betaling til os hjem flere gange.

fordelen ved at have toscanabolig som koebermægler kopi

Det koster altså ikke ekstra at tage Toscana Bolig med på råd, hvis man overvejer at købe hus i Italien. Tværtimod….. Og skulle man så møde den store stjerne ’Under the Tuscan Sun’, er det blot én af de mange   glæder, der følger med ved at eje en feriebolig i landet med den dejligste vin og olivenolie, de hyggeligste restauranter og de skønneste somre med rig mulighed for at nyde den ypperste kultur og enestående seværdigheder.

Læs også artiklen ‘Brug en købermægler uden at de koster dig ekstra’

En krølle på historien om George Clooney’s toscanske bolig

I begyndelsen af denne uge blev det offentliggjørt, at den berømte og feterede skuespiller har købt et hus i Toscana. Det er hans hus nummer 2 i Italien – hans andet hus ligger ved Como søen.

De italienske medier har fortalt mangt og meget om George Clooneys nye toscanske hjem. De har hver gang vist et toscansk stenhus, som angiveligt skulle være HUSET…. men det er det ikke, for det viste hus ligger nær Chianni og er et hus, vi, Toscana Bolig, har i kommission og som vi har forhåndsreserveret til en af vores vigtige danske kunder.

Læs også artiklen ‘6 ting I skal vide, når I køber bolig i Italien’

 

4. april 2014|

Ejendomsværdiskat af en bolig i Italien

landejendom solgt i Toscana

Når du har residens i Danmark og køber en ejendom i udlandet – eksempelvis i Italien – har det nogle skattemæssige konsekvenser i såvel Danmark som i Italien, hvilket du skal være opmærksom på.

Udover den købsskat, du betaler til notaren, når du køber en ejendom, skal du som boligejer også løbende betale skat af boligen i både Italien og i Danmark.

Ejendomsværdiskat i Italien

To gange om året – senest den 16. juni og senest den 16. december – skal du betale ejendomsskat til den kommune, din italienske ejendom hører under.

Denne skat er kompliceret at beregne, og derfor er det nødvendigt at have kontakt til en italiensk revisor, der kan tage sig af skatteberegningen- og betalingen for dig. Der er dog visse kommuner, der har indført en elektronisk indbetalingsformular, så det er væsentlig lettere at få ordnet betalingen af ejendomsværdibeskatningen.

Tidligere betalte man kun ejendomsskat i Italien, hvis huset var registreret som ‘seconda casa’, hvor man ikke har residens på ejendommens adresse. Det er nu lavet om sidste år, så i dag skal såvel residenter som ikke-residenter betale ejendomsværdiskat til den italienske kommune – glemmer man det, vanker der store bøder. Ejendomsværdiskatten kaldes IMU.

Ejendomsværdiskat i Danmark

Når du ejer fast ejendom i Italien, gælder samme regler, som hvis ejendommen var beliggende i Danmark. Du skal altså betale ejendomsværdiskat i Danmark af din ejendom i Italien og huske at oplyse ejerskabet på din selvangivelse, når du køber.

Ligger ejendomsværdien på din italienske bolig indenfor kr. 3.040.000, betaler du 1% af beløbet i ejendomsværdiskat til SKAT. Er ejendomsværdien højere, betaler du 1% af kr. 3.040.000 kr og 3% af beløbet, der overstiger kr. 3.040.000.

Den ejendomsværdiskat, du har betalt i Italien, får du forholdsmæssigt nedslag for i den ejendomsværdiskat, du skal betale til SKAT i Danmark.

Ejendomsværdien for en ejendom beliggende i Italien sættes i relation til den danske ejendomsværdiskat af SKAT. SKAT anerkender nemlig ikke den italienske ejendoms-vurdering. I stedet for tager SKAT udgangspunkt i ejendommens faktiske købspris. Den faktiske købspris føres tilbage til, hvad der enten svarer til 2001 eller til 2002, så man når frem til den skønnede handelsværdi for enten 2001 eller 2002 eller frem til den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober i det aktuelle indkomstår. Du skal vælge det årstal, der giver den laveste værdi, for 2001’s vedkommende med tillæg af 5 procent.

Til indekseringen af en ejendom i Italien bruger SKAT OECD’s indeks for udvikling i huspriser – nedenstående er gældende for indkomståret 2011 (gældende iflg. SKAT):

OECD indeks - 2002-2011

Du kan læse meget mere om den danske beskatning af udenlandsk ejendom på SKAT – her

Da skatterådgivning er udenfor Toscana Boligs kompetance, anbefaler vi, at du kontakter en dansk statsautoriseret revisor, der har kendskab til beskatning af ejendom i udlandet og som kan give dig den korrekte rådgivning i forhold til netop din situation.

Påtænker du at købe en ejendom i Toscana eller andre steder i Italien via en virksomhed eller et selskab (erhverv), er er det af største vigtighed, at du få rådgivning hos en statsuatoriseret revisor.

Du kan iøvrigt læse mere om køb af fast ejendom i udlandet i denne artikel – se her

 

19. april 2013|

Skat ved køb af ejendom i Italien

SONY DSC

Når man køber en ejendom beliggende i Toscana, Piemonte, Umbrien eller andre regioner i Italien betaler man købsskat hos notaren ved indgåelse af den endelige købsaftale. Denne skat, der skal betales til staten via notaren, er en del af handelsomkostningerne, som skal lægges oveni købsprisen.

Hertil kommer nogle obligatoriske afgifter. Alle handelsomkostningerne for en ejendom, der er til salg hos Toscana Bolig, fremgår altid af salgsopstillingen for den enkelt ejendom – vel at mærke med udgangspunkt i, at man køber ejendommen som ‘seconda casa’ – se mere nedenfor.

Vær opmærksom på, at italienske mæglere og andre danske ejendomsformidlere IKKE oplyser om handelsomkostningerne, hvilket kan give et skævt billede af den samlede pris, idet skatter og afgifter kan variere en hel del fra bolig til bolig. Den manglende oplysning om handelsomkostningerne resulterer også ofte i, at købere får sig noget af en overraskelse, når de sidder hos notaren, og først her får kendskab til de faktiske beløb, der skal betales. Har man imidlertid fået kompetent rådgivning i forbindelse med købet, er disse beløb altid oplyst, inden man skriver under på noget som helst og i særdeleshed inden notarmødet.

Købsskattens størrelse afhænger flere forhold…..

  1. dels hvorvidt du som køber tager residens på ejendommens adresse eller køber ejendommen til sommerhus-brug
  2. og dels afhænger købsskatten af, om sælger er privatperson eller en virksomhed, f.eks. entreprenør eller et selskab
  3. typen af ejendom, som man køber, har også indflydelse på købsskatten.

1. Resident – ikke resident

En italiensk ejendom kan købes enten som ‘prima casa’ – dvs. at man køber boligen med henblik på at anvende den som sin primære bolig, hvor man skal skal have residens på boligens adresse – eller ejendommen kan købes som ‘seconda casa’, hvor man ikke skal tage residens på adressen – i de fleste tilfælde fordi man blot ønsker at anvende ejendommen som sommerhus (sekundær bolig).

For de fleste danske købere er det hensigtsmæssigt at købe en ejendom i Italien som ‘seconda casa’, hvor man ikke skal tage residens på adressen. Køber man en ejendom af en eller flere privatpersoner, betaler man som ikke-resident 10% af den offentlige vurdering i købsskat for boligen, mens man for jord (defineret som landbrugsjord), som evt. hører til ejendommen, betaler 18% af jordens værdi i købsskat.

Alternativt kan man købe boligen som ‘prima casa’, hvilket betyder, at man i forbindelse med købet skal tage residens på ejendommens adresse – dvs. at man skal ansøge om og opnå residens indenfor 18 måneder fra købsdatoen. Der er visse betingelser, der skal opfyldes, for at man kan få residens – dette kan vi evt. orientere om og assistere med, såfremt man som køber ønsker det.

Som resident betaler man mindre købsskat for boligen end ikke-residenten. Ved købet af en ejendom betales nemlig kun 3% af den offentlige vurdering i købsskat af boligen, mens man for tilhørende jord (igen landbrugsjord) betaler det samme som ikke-residenten, nemlig 18% af jordens værdi.

Værd at vide: I ‘gamle dage’ blev købsskatten beregnet ud fra handelsprisen af en bolig og ikke som nu ud fra den offentlige vurdering. Det resulterede dengang i, at der i en bolighandel ofte blev betalt penge under bordet, for når den officielle handelspris var lavere end den virkelige handelspris, kunne køber spare noget af købsskatten. Det er man nu heldigvis kommet til livs ved at anvende den offentlige ejendomsvurdering.

Det er en gammel skrøne, at det er normalt, at der betales sorte penge i en italiensk bolighandel i dag. Lad os bare kalde en skovl for en skovl: De mæglere, der foreslår en handel på lyssky måder, gør det kun for egen vindings skyld – ikke til gavn for køberen!

Som køber skal man derfor IKKE acceptere at betale kontante beløb på sjove måder – dette skal undgås uanset hvad en ejendomsmægler siger. Vi fraråder det på det kraftigste, for det er ulovligt, det er ikke til gavn for dig (kun til glæde for de ulovlige mæglere, der ikke må handle ejendomme, men gør det alligevel og skjuler deres honorar bag de sorte penge, der går fra hånd til hånd) og samtidig er det alt for risikabelt, fordi man som køber ikke kan dokumentere, hvad man virkelig har betalt for ejendommen Det kan have alvorlige økonomiske konsekvenser, hvis din reelle betaling ikke figurerer offentligt – eksempelvis når du sælger ejendommen en skønne dag (evt. beskatning af avance) eller hvis der opstår krav fra naboer om forkøbsret (såkaldt ‘prelazione’). Vi har tillige set eksempler på, at kommunerne forlanger efterbetaling af købsskat, fordi de mener, at et givent stykke jord er blevet handlet for billigt…….:

2. Er sælger privat eller erhvervsdrivende

Købsskatten afhænger ikke kun af dig som køber – sælgers status har også indflydelse på, hvor meget du skal betale i købsskat. Ovennævnte gælder for køb af en ejendom, hvor sælger er en eller flere private personer. Er sælger derimod erhvervsdrivende, udgør købsskatten i de fleste tilfælde 4% ved køb af som resident og ved køb som ikke-resident 10% af handelsprisen samt 18% for jorden.

Læg mærke til, at forskellen på beregningsgrundlaget er meget stor (off. vurdering kontra handelspris) idet den offentlige ejendomsvurdering oftest kun er en fjerdedel af den reelle handelspris. Det betyder, at der er væsentlig forskel på om man køber en ejendom af private eller erhvervsdrivende sælgere – købsskatten kan blive op mod 3-4 gange mere.
Den skat, der betales ved køb hos erhvervsdrivende sælgere er i virkeligheden ikke en købsskat eller registreringsafgift – denne skat er reelt moms, på italiensk IVA.

3. Ejendomstyper

Ejendomme kan i store træk kategoriseres i 6 grupper, som udløser forskellige købsskatter:

Beboelsesejendomme ejet af private personer – her betales købsskat på 3 eller 10% af den offentlige vurdering, som beskrevet ovenfor

Beboelsesejendomme ejet af virksomheder eller selskaber – her betales købsskat på 4 eller 10% af handelsprisen, som beskrevet ovenfor

Liebhaver ejendomme – ejendomme, der klassificeres som liebhaver-/luksus ejendomme i  italiensk skattemæssig forstand, betaler man en forhøjet købsskat for – her betales 20% købsskat af ejendommens handelspris, hvis sælger er en virksomhed og 10% købsskat hvis sælger er privat – uanset prima eller seconda casa status og vel at mærke beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Kontakt os gerne for nærmere specifikation.

Landbrugsjord – købsskat på 18% af handelsprisen betales (dog gælder særligt fordel-agtige regler for landmænd, der er registret i Italien)

Byggegrunde – her betales 11% af grundens handelspris

Ikke-beboelsesejendomme – kontakt os for nærmere information, da skatten afhænger af mange faktorer, der ikke kan gennemgås her.

Handelsomkostninger, der skal betales udover købsskatten, er tinglysningsafgift, stempelafgift, tingbogsattest, notarhonorar, honorar til landmåler (geometra) og oversættelse af købsaftaler og dokumenter.

Toscana Bolig er gerne behjælpelig med rådgivning, pris- og kontraktforhandling samt gennemførelse af boligkøbet for købere, der selv har fundet deres italienske drømmebolig hos en anden mægler end Toscana Bolig (opgavens omfang, tidsforbrug og pris aftales nærmere). Vælger du at købe en ejendom i Italien via Toscana Bolig, er vores assistance – dvs. rådgivningen, pris- og kontraktforhandlingen samt gennemførelse af bolighandlen – naturligvis gratis for dig.

Det skal nævnes, at såfremt man ønsker at købe en italiensk ejendom i erhvervs øjemed eller i selskabsform, er situationen en ganske anden. I denne artikel behandler vi ikke erhvervskøb. Kontakt os evt. for yderligere information herom.

13. april 2013|