Hvis I drømmer om at købe en feriebolig i Toscana, Piemonte, Ligurien, Umbrien eller andre steder i det skønne Italien, har I måske planer om at holde jeres næste ferie i området for at se nærmere på mulighederne. Inden feriehumøret løber af med jer, og I pludselig står og har købt jeres drømmebolig, er der nogle væsentlige forhold, I bør have i baghovedet.

1. I skal sikre jer, at jeres mægler er lovlig
2. Skriv ikke under på noget som helst, før I kender alle forhold
3. Sørg for at få al nødvendig dokumentation om boligen
4. Søg kompetent og uvildig rådgivning
5. Aftal fast pris med alle handlens aktører
6. Betal ALDRIG sort til nogen!

Råd nr. 1: I skal sikre jer, at jeres mægler er lovlig

Inden I overhovedet kontakter en given ejendomsformidler, bør I sikre jer, at I har med en lovlig mægler at gøre…. Men hvorfor er det nu så vigtigt? Jo… for den lovlige mægler skal nemlig leve op til nogle forbrugermæssige krav, der har til formål at sikre jer som købere – han skal bl.a. sikre jeres betalinger (f.eks. deponerede penge ved udbetaling, handelsomkostninger m.v.), sørge for at lovgivningen i forbindelse med jeres bolighandel bliver overholdt, at jeres rettigheder sikres samt at de aftaler, der indgås mellem sælger og jer bliver overholdt….. og meget mere. Den sikkerhed har I IKKE hos de såkaldte pirat-mægler, der lever godt af at sælge ferieboliger på ulovlig vis til udlændinge.

En mægler, der er bosat og driver sin forretning i Italien SKAL (uanset hans nationalitet) være registreret ejendomsmægler for at måtte handle fast ejendom. På mæglerens hjemmeside bør I kunne se, om han har et såkaldt ‘patentino’, der giver ham lov til at handle fast ejendom – alternativt kan I bede mægleren om at oplyse sit registreringsnr. eller fremvise sit ejendomsmægler ID kort, der eksempelvis ser således ud, hvis han er medlem af F.I.A.I.P – det italienske svar på Dansk Ejendomsmæglerforening.

Har I kontakt med en dansk ejendomsmægler, der har adresse i Danmark, skal I sikre jer, at han er statsautoriseret ejendomsmægler, er medlem af Dansk Ejendomsmægler-forening og har Tryghedsmærket.

Tryghedsmærket betyder, at ejendomsmægleren er statsautoriseret, har tegnet en forsikring for handel med udenlandske ejendomme og at han overholder DEs regler for handel med udenlandske ejendomme. I kan checke jeres ejendomsmægler her

Der findes mange grumme eksempler på danske ejendomsformidlere i udlandet, som snyder godtroende danskere, der drømmer om et hus i syden – så uanset hvor troværdig en dansk formidler virker, bør I altid checke vedkommende i det danske eller italienske register for ejendomsformidling.

Råd nr. 2: Skriv ikke under på noget som helst, før I kender alle forhold

Skriv ikke under på noget, før I har fået det fulde overblik over alle forhold omkring ejendommen – det gælder også selvom der ifølge mægleren lige står et hollandsk par, som er ved at købe jeres drømmebolig for næsen af jer (en standard-floskel, der er hørt rigtig mange gange og som yderst sjældent holder vand).

I en italiensk bolighandel er der ikke noget, der hedder fortrydelsesret på samme måde som i en dansk bolighandel. I Italien fanger bordet, hvis I lader jer overtale til at skrive et eller andet under hos en ‘dygtig’ mægler, og selvom I måske i visse tilfælde kan komme ud af handelen, hvis I fortryder, vil I givetvis miste en del penge – dels fordi den italienske ejendomsmægler har krav på salær (3-5% af købesummen) fra jer, så snart han har formidlet kontakten mellem jer og sælger, og der foreligger en form for skriftlig aftale eller hensigtserklæring (f.eks. en mail fra jer, hvor I tilbyder en lavere pris end den, boligen er udbudt til), og dels fordi I sandsynligvis vil hæfte for betaling af flere tusinde Euro for ophævelse af aftalen via en såkaldt ‘Caparra’ – dette kan I få meget mere information om her.

Selvom det er fristende at skrive under, når man først har forelsket sig (og det sker jo let i Italien), råder vi jer således på det kraftigste til at vente, indtil I og evt. jeres rådgiver – se råd nr. 4 nedenfor – har fået et fyldestgørende overblik over ejendomsforholdene, sagens dokumenter, servitutter osv….. det ville jo ikke være sjovt, hvis I fik indgået en aftale, der tvinger jer til at have sælgers gamle tante boende i huset, indtil hun dør, eller at I uforvarende giver naboen ret til at parkere sin bil lige op ad jeres terrasse….. så slå koldt vand i blodet!

Råd nr. 3: Sørg for at få al nødvendig dokumentation om boligen

Inden I indgår en aftale med sælger og hans mægler, skal I sikre jer, at I har det fulde overblik over såvel økonomi som juridiske forhold. I bør således som minimum udbede jer følgende dokumentation for ejendommen:

• hvem er den retmæssige ejer af ejendommen – kan evt. ses på sælgers skøde eller på en tingbogsudskrift
• er der servitutter, pant eller øvrige tinglyste rettigheder overfor 3. mand på ejendommen – det kan en notar eller byggesagkyndig ‘geometra’ undersøge, hvis dokumentationen ikke foreligger
• overholder ejendommen gældende byggelovgivning og lokalplaner m.v. – er der givet tilladelser til diverse tilbygninger, ændringer m.v. og til hvilket formål må ejendommen anvendes (beboelse, landbrug, mm.)
• plantegninger og oversigt over evt. jordarealer

Dokumenterne vil vise, om forholdene på og omkring ejendommen er, som I forventer og ønsker. Det er yderst vigtigt, at I får dokumenterne oversat, gemmengået og forklaret, så I ved, hvad I går ind til – det er ikke nok at forstå sproget – I skal også forstå de faglige termer, der ofte har store juridiske konsekvenser – derfor nedenstående råd.

Råd nr. 4: Søg kompetent og uvildig rådgivning

Der er mange aspekter i en udenlandsk ejendomshandel, som man skal forholde sig til, og når man som køber har fundet sit italienske paradis, er det vigtigt at finde ud af, om der måske skulle gemme sig en slange eller to.

En erfaren rådgiver – f.eks. en specialiseret ejendomsmægler såsom Peter Simmering fra Toscana Bolig eller en advokat med speciale i italiensk boligret – kan allerede på et tidligt tidspunkt være en god investering, da han hurtigt kan give jer et samlet økonomisk overblik og foretage en juridisk gennemgang af sagen og evt. forhandle købsprisen ned – se mere om rådgivning her

Råd nr. 5: Aftal fast pris med alle handlens aktører

I en italiensk bolighandel er der flere parter involveret. Disse aktører kan man allerede inden købsprocessens start skriftligt aftale en fast pris med, hvilket er en særdeles god idé at gøre, idet disse ellers er berettigede til rimelig høje salærer iht. italiensk lovgivning.

Det drejer sig om følgende obligatoriske aktører:

• Geometra – landinspektør/byggesagkyndig – er iht. italiensk lov berettiget til op til 2,72% af købesummen med mindre andet er aftalt
• Notar – er iht. italiensk lov berettiget til op til 3% af købesummen med mindre andet er aftalt
• Ejendomsmægleren: En italiensk ejendomsmægler er berettiget til salær fra både køber og fra sælger. Iht. italiensk lov er mægleren berettiget til at opkræve op til 5% af købesummen i salær fra køber og tilsvarende op til 5% fra sælger med mindre andet er aftalt. Dette er med andre ord en væsentlig udgiftspost, der skal lægges oveni handlen. I modsætning til den italienske mægler har den danske ejendomsmægler iht. dansk lov, som i denne forbindelse også er gældende ved en italiensk bolighandel, ikke lov til at opkræve salær fra køber (med mindre mægleren fungerer som købermægler og på forhånd har aftalt en pris) Den danske mægler får udelukkende sit salær fra sælger og er med andre ord sælgers ‘mand’ – ligesom i enhver anden dansk bolighandel.
• Oversætter/tolk – købsaftalen og alle sagens dokumenter bør oversættes – her kan prisen nå op mod € 3.000, hvis man ikke har lavet en aftale med oversætteren/tolken på forhånd.
• Bankerne – vekselkursen i forbindelse med overførsel af købesummen til Italien bør nøje aftales med jeres bank. Vekselkursen er normalt til forhandling, når I skal overføre en så stor sum penge, som et boligkøb medfører, og blot få øres kursudsving pr. Euro kan betyde mange penge til forskel for jer. Endvidere skal man med den italienske bank, hvortil købesummen overføres fra Danmark, aftale det præcise gebyr, banken skal have for at modtage jeres pengene – dette er bare ikke et standardgebyr – det er også til forhandling, og aftalen herom er yderst vigtig, da vi har set eksempler på, at visse italienske banker har taget op til kr. 46.000 for at modtage penge fra en dansk bank!
• Købermægler/rådgiver: Få en skriftlig aftale enten om timebetaling (maksimalt antal timer) eller en fast pris for den opgave, jeres købermægler eller rådgiver skal udføre for jer – og husk at få defineret opgavens omfang grundigt. Læs mere om rådgivning og købermægler i artiklen her.

Alt i alt…. Hvis I vælger en erfaren og dygtig rådgiver, kan denne – udover at rådgive jer – forhandle de respektive aktørers salærer ned for jer samt forhandle den endelige købspris, og dermed bliver I sparet for både besvær, bekymringer og ikke mindst for så mange penge, at rådgiverens salær hurtigt bliver tjent hjem og mere til, og samtidig kan I føle jer trygge og koncentrere jer om glæden ved jeres fremtidige italienske liv i jeres nye bolig.

Råd nr. 6: Betal ALDRIG sort til nogen!

Det er en udbredt misforståelse, at man ved køb af bolig i Italien skal betale en del af købs- og handelsomkostninger sort…. Det er FORKERT. Man bør aldrig betale sorte penge for en ejendom, for man risikerer at miste sine penge, da man ikke kan dokumentere sine sorte betalinger, og frem for alt er det ulovligt at betale sort…. det kan ingen vist være i tvivl om, og de italienske myndigheder straffer synderne særdeles hårdt!

Tidligere blev købsskatten, der betales i forbindelse med køb af fast ejendom i Italien, beregnet ud fra handelsprisen af en bolig, hvilket dengang resulterede i, at der i en bolighandel ofte blev betalt penge under bordet, for når den officielle handelspris var lavere end den virkelige handelspris, kunne man som køber spare noget af købsskatten.Det er man nu heldigvis kommet til livs ved, at man i de fleste typer af handler anvender den offentlige ejendomsvurdering som beregningsgrundlag for købsskatten, der betales hos notaren i forbindelse med indgåelse af en købsaftale og man skal derfor ikke lade sig lokke til at betale en del af købet uden, at det bliver registreret hos notaren.

De mæglere, der foreslår en handel på lyssky måder, gør det kun for egen vindings skyld – ikke til gavn for køberen! Som køber skal man derfor IKKE acceptere at betale kontante beløb på sjove måder – dette skal undgås uanset hvad en ejendomsmægler siger. Vi fraråder det på det kraftigste, for det er som nævnt ulovligt og uhensigtsmæssigt for køberen og har kun til formål at gavne de ulovlige mæglere, der ikke må handle ejendomme, men gør det alligevel og skjuler deres honorar bag de sorte penge, der går fra hånd til hånd. Det væsentligste for jer i den forbindelse er, at det er alt for risikabelt for jer, fordi I ikke efterfølgende kan dokumentere, hvad I virkelig har betalt for jeres ejendom. Det kan få alvorlige økonomiske konsekvenser, hvis jeres betaling ikke 100% korrekt fremgår af de offentlige handelsdokumenter – eksempelvis når I vil sælge jeres ejendom en skønne dag eller hvis der opstår krav fra naboer om forkøbsret (såkaldt ‘prelazione’). Vi har gennem vores mange år som rådgivere set eksempler på, at kommunerne forlanger efterbetaling af købsskat, fordi de mener, at et givent stykke jord er blevet handlet for billigt og mistænker, at der er betalt noget under bordet…….:

Vil I vide mere om betalinger – herunder købsskatter og handelsomkostninger – anbefales artiklen ‘Skat ved køb af ejendom i Italien’.

I finder iøvrigt mere information om boligkøbets faser m.v. på Toscana Boligs hjemmeside under ‘Værd at vide’.

Vi står altid gerne til rådighed for en snak om jeres konkrete forhold og tanker omkring boligkøb i Italien – tlf. 26354511