Værd at vide

Når du køber bolig i Italien

Vi ønsker, at du kommer trygt og lettest muligt gennem dit køb af hus eller lejlighed i Italien, så du kan begynde at nyde dit italienske liv. I vores daglige virke oplever vi imidlertid ofte, at danske boligkøbere får negative overraskelser, når de handler med en ejendomsmægler i Italien eller via en dansk mellemhandler, der ikke er autoriseret ejendomsmægler hverken i Danmark eller Italien.

Du skal være opmærksom på, at ‘dansk ejendomsmægler’ er en beskyttet titel, som kun må anvendes af personer, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen og opfylder visse krav, der bl.a. har til formål at sikre dig som dansk forbruger. Vi anbefaler, at du kun handler fast ejendom via en dansk ejendomsmægler, der har et reelt ansvar for handlen i sin helhed samt et dybdegående kendskab til både dansk og italiensk lovgivning, de juridiske konsekvenser, skikke, normer og kultur – og sidst men ikke mindst også har ret til at handle fast ejendom i Italien.

Peter Simmering ejer Toscana Bolig, er dansk ejendomsmægler med 17 års praktisk erfaring indenfor italiensk bolighandel, og han har de faglige kvalifikationer til at handle fast ejendom i Italien. Toscana Bolig^® ved Peter Simmering er den eneste danske ejendomsmægler med speciale i italiensk bolighandel, der har DEs tryghedsmærke både for køb af boliger i udlandet og for køberrådgivning, hvilket sikrer dig, når du handler bolig i Italien.

Når du handler bolig i Italien via Toscana Bolig^® sørger vi for, at du kommer bedst muligt gennem din bolighandel. Det gælder uanset om vi som købermægler har hjulpet dig med at finde en ejendom eller om du selv har fundet den og beder os om assistance med at gennemføre købet. Se mere herom under ‘Rådgivning‘.

Når du handler bolig via os, er du samtidig sikker på, at handlen er omfattet af vores ansvarsforsikring og garantistillelse, og at der er stillet sikkerhed for de beløb, du deponerer i forbindelse med bolighandlen.

Endvidere er du sikker på at handle med en dansk ejendomsmægler, der er underlagt de strengeste forbrugerbeskyttelsesregler gennem både lovgivning og branche-foreningsregler.

Vælger du selv at handle med en italiensk ejendomsmægler, skal du sikre dig, at ejendomsmægleren og firmaet er registreret og godkendt, hvilket ligesom i Danmark er et lovkrav i Italien. Kig altid efter disse mærker – FIAIP, der er Italiens svar på Dansk Ejendomsmæglerforening, mens det runde logo er et personligt autorisationsmærke for den pågældende italienske ejendomsmægler:

I Italien såvel som i Danmark SKAL enhver ejendomsmægler som nævnt være godkendt af myndighederne, og i forbindelse med handlen skal mægleren registreres i den italienske købsaftale, hvorved mægleren kan stilles til ansvar, såfremt noget skulle gå galt i forløbet. Peter Simmering registreres således i købsaftalen hos notaren som ejendomsmægler, hvilket er din sikkerhed for, at han er ansvarlig for handlen. Det skal bemærkes, at uautoriserede ejendomsformidlere IKKE må figurere som ejendomsmægler i købsaftalen og ikke må få betaling for formidling, hvorfor sådanne ulovlige formidlere ofte ‘gemmer’ sig under dække af at være tolk, formidler, rådgiver, konsulent eller fuldmægtig, og dermed er du ilde stedt uden garanti for de penge, du betaler.

Du oplever måske, at vi har nævnt vigtigheden af at handle med en ‘rigtig’ ejendomsmægler mange steder på vores hjemmeside, men det skyldes, at vi gang på gang bliver kontaktet af danske købere, der er havnet i en uheldig situation, som de beder os om hjælp til at få reddet. Og sådanne situationer ønsker vi, at du undgår, når du køber din italienske drømmebolig og hurtigst muligt vil nyde det fantastiske liv, der automatisk følger med ved opleve og være fast tilknyttet til Italien.

Hos Toscana Bolig^® finder vi det vigtigt, at du har overblik over, hvorledes en italiensk bolighandel foregår, når vi er din købermægler i handlen, for som dansk forbruger skal du være opmærksom på, at der er på visse områder er forskel på at købe en ejendom i Italien i forhold til at købe i Danmark.

Lån til køb af en bolig i Italien

Overvejer du at købe en ejendom i Italien med finansiering fra et pengeinstitut, skal du vide, at det som udgangspunkt er ualmindeligt svært at blive godkendt til et boliglån i Italien.

Det vil være mest sandsynligt, at du kan opnå finansiering til køb af bolig i Italien i Danmark. På nuværende tidspunkt er der kun én dansk bank, der tilbyder belåning af fast ejendom i Italien. Toscana Bolig hjælper naturligvis gerne med kontakt til denne velrenomerede danske banke, som du kan tage en snak med om mulighederne for at finansiere dit italienske boligkøb og eventuelle restaurering, tilbygning, etablering af swimmingpool m.m.
Der er måske også andre finansieringsmuligheder for dig, der vil købe fast ejendom i Italien, eksempelvis realkreditlån i din danske ejerbolig, hvis der er plads til dette eller lignende, hvilket du naturligvis du kan drøfte med din bank. Under alle omstændigheder skal du være opmærksom på, at boliger i Italien handles kontant og at den aftalte købspris plus handelsomkostninger skal betales ved handlens indgåelse.

SÆRLIGE FORHOLD VED KØB AF FAST EJENDOM I ITALIEN

Diverse typer købsaftaler
Der findes flere typer købsaftaler, som køber kan vælge at tiltræde med henblik på at købe fast ejendom i Italien. Aftalerne har forskellig grad af forpligtelse mellem parterne, mellem parterne og staten og mellem parterne og tredjemand. De overordnede tre typer købsaftaler, der kan indgås mellem køber og sælger er: Et uigenkaldeligt købstilbud, en foreløbig købsaftale og en endelig købsaftale.

1. Uigenkaldeligt købstilbud
Et tilbud eller en hensigtserklæring om at handle en ejendom hedder en “proposta irrevocabile d´acquisto”, der betyder et uigenkaldeligt købstilbud. Aftalen er en form for frivillig kontrakt, som køber og sælger har mulighed for at indgå – det er ikke et krav at en sådan aftale indgås. Denne aftale er en skriftlig aftale, som parterne kan vælge at underskrive før en foreløbig købsaftale underskrives og før indgåelse af en endelig købsaftale. Købstilbuddet har en tidsfrist, indenfor hvilken tilbuddet er gældende og kan accepteres af den anden part.

Det skriftlige tilbud kan ikke tilbagekaldes af tilbudsgiveren, derfor ordet “irrevocabile” (uigenkaldeligt) og dette på trods af at acceptanten endnu ikke har accepteret tilbuddet. Dette forhold er en væsentlig afvigelse fra dansk aftalelov.

Aftalen er gældende fra det tidspunkt, den er blevet accepteret af den anden part. Accepten skal modtages af tilbudsgiveren indenfor tilbuddets tidsfrist og vel at mærke i den form, der ønskes iht. tilbuddet – for eksempel pr. anbefalet brev. Kommer accepten frem efter tidsfristens udløb, har tilbudsgiveren mulighed for at fastholde accepten, såfremt han straks gør acceptanten opmærksom på ønsket om at fastholde accepten. Indeholder accepten tillæg eller ændringer til tilbuddet, anses det som et afslag i forbindelse med afgivelse af et nyt tilbud. Disse regler findes i den italienske lovgivning “Codice Civile”. Reglerne vedr. accept er overordnet set som reglerne iht. den danske aftalelov.

Når køber og sælger har underskrevet dokumentet med købstilbuddet, har de en kontrakt med hinanden, der forpligter dem til at gå videre til næste step – nemlig til at underskrive en foreløbig købsaftale kaldet en “contratto preliminare” eller at gå direkte videre til den endelige købsaftale “compromesso”/”rogito”. Kontrakten giver parterne option til køb/salg.

For at kunne fastholde den option, parterne har opnået hos hinanden, kræver den italienske lovgivning, at følgende parametre vedr. boligen skal være klart gengivet i aftalen: Matrikelnr. eller ejerlejlighedsnr., data, der klart identificerer parterne (navn, cpr.nr, adresse, nationalitet, m.v.), oplysning om byrder og servitutter for hele ejendommen, kontantpris og udbetaling i form af “caparra confirmatoria”, tidsfrister for accept af tilbuddet og for indgåelse af en foreløbig eller den endelige købsaftale samt udskrift fra boligregistret. Man skal være opmærksom på at kontrakten kun i begrænset omfang viser, hvilke egenskaber den omtalte bolig har.

“Caparra confirmatoria” er en form for udbetaling, der kan aftales ved indgåelse af en foreløbig købsaftale. En “caparra” vil oftest være et beløb svarende til ca. 20% af boligens kontante pris. Såfremt en “caparra” bliver betalt af køber til sælger, og det efterfølgende viser sig, at køber ikke kan eller ikke vil imødekomne aftalens indhold, mister vedkommende sin “caparra”. Omvendt hvis sælger ikke ønsker eller ikke kan imødekomme aftalens indhold, skal sælgeren returnere køberens “caparra”, samt en erstatning svarende til “caparra’en” – den såkaldte “doppia caparra”. Dvs. at den part, som honorerer aftalen vil ende med at blive ”rigere”, svarende til “caparra’ens” beløb. Der findes ikke analoge regler i den danske lovgivning vedr. forbrugerkøb af fast ejendom.

Der er en dobbelt funktion og mening med “caparra confirmatoria”. “Caparra confirmatoria” er et instrument for køber til at forsøge at forhindre sælger i at sælge boligen til anden side eller ændre på udbudsprisen i en given aftalt periode. Jo højere “caparra’en” er, jo mindre er sælgeren villig til at droppe aftalen med denne køber til fordel for en anden køber, idet han i givet fald skal tilbagebetale “caparra’en” samtidig med, at han skal udrede et tilsvarende beløb til køberen – altså det dobbelte af den potentielle købers ’udbetaling’ (“doppia caparra”). På den anden side forsøger sælger via “caparra’en” at fastholde køberen i at honorere aftalen, idet køber i modsat fald vil miste den udbetalte “caparra”.

Når begge parter efterlever kontrakten, indgår “caparraen” som en del af købesummen.

Vær opmærksom på, at overgangen af ejendomsretten først sker, når den enlige købsaftale er underskrevet af begge parter foran en italiensk notar, og når hele købesummen og alle afgifterne er betalt.

2. Foreløbig købsaftale
Når parterne har underskrevet et købstilbud, er næste step i en italiensk ejendomshandel ofte, at parterne i samarbejde med en notar og deres respektive rådgivere udfærdiger en mere detaljeret købsaftale. Til orientering stilles der ikke krav om, at en foreløbig købsaftale nødvendigvis skal indgås i forbindelse med en bolighandel. Den italienske betegnelse for en foreløbig købsaftale – er “contratto preliminare d´acquisto”, herefter betegnet “contratto preliminare”.

Denne foreløbige købsaftale indeholder en lang række parametre, som bl.a. beskriver boligens form og placering, definerer køber og sælger samt redegør for de vilkår, hvorpå boligen handles mellem parterne. For at være gældende skal formalia for “contratto preliminare” overholdes. I modsat fald risikeres at kontrakten kan blive erklæret ugyldig.

Formalia dikterer, at følgende elementer skal indgå i “contratto preliminare” for, at kontrakten kan gøres gældende: Angivelse af tidsfrist for indgåelse af den endelige købsaftale. Nøjagtig beskrivelse af ejendommen og dens grænser. Præcis angivelse af sælger (alle) og køber (alle). Oplysning om alle sælgers og købers kontraktmæssige forpligtelser. Den kontante købesum. Udbetalingens størrelse. Klar angivelsen af “caparra confirmatoria”. Betalingsform. Betingelserne for købsaftalen og evt. garantier. Angivelsen af evt. byrder på ejendommen – pant, servitutter, lokalplan, miljøplan, etc. Sælgers dokumentation for, at han ejer ejendommen.

Iflg. gældende praksis betaler køber en betydelige del af købesummen ved underskrivelsen af den foreløbige købsaftale. Parterne aftaler skriftligt, hvor stor en del af udbetaling der skal betragtes som “caparra”. Den resterende del af betalingen betragtes som udbetaling.

I forbindelse med den foreløbige købsaftale gælder samme regler for “caparra”-delen som beskrevet ovenfor om uigenkaldeligt købstilbud, hvor hver part risikerer at miste et beløb svarende til “caparra’en”, såfremt den pågældende part ikke lever op til aftalen.

I tilfælde af en af parternes misligholdelse af kontrakten, kan den part, som kan og vil overholde aftalen, i stedet for “caparra” metoden vælge at kræve erstatning for et såvel direkte som indirekte tab fra den anden part, der ikke lever op til aftalen.

I forbindelse med at “contratto preliminare” underskrives og udbetaling betales til sælger, kan parterne vælge, at køber kan råde over ejendommen, den såkaldte “possesso”. Sælger vil forsat være ejer af ejendommen og være ansvarlig for bl.a. betaling af ejendomsskatter, boligens overholdelse af diverse lovkrav, m.m. Det skal understreges, at selv om køber råder over ejendommen, er det ikke muligt for ham at pantsætte ejendommen, idet ejerskabets overgang endnu ikke har fundet sted.

Parterne har mulighed for at tinglyse den foreløbige købsaftale for at opnå beskyttelse mod eventuelt krav fra tredjemand. Tinglysning gælder maksimalt 3 år fra tinglysningstidspunktet og maksimalt 1 år fra den dato, hvor parterne iflg. “contratto preliminare” skulle underskrive den endelige købsaftale.

3. Endelig købsaftale
Den endelige købsaftale hedder på italiensk “contratto di compravendita definitivo”. Den kaldes også for “rogito notarile”. Ejendomsrettens overgang fra sælger til køber sker, når den endelige købsaftale er underskrevet af begge parter foran en italiensk notar, og når hele købesummen og alle afgifterne er betalt.

Den endelig købsaftale udfærdiges af en italiensk notar, der er en obligatorisk aktør i enhver italiensk ejendomshandel, idet han er statsautoriseret – en ekspert på området, der skal sikre, at handlen foregår korrekt.

Indholdet af den endelige købsaftale er stort set identisk med indholdet af den foreløbige købsaftale, idet denne har alle de nødvendige elementer til at definere den ejendom, som nu er ved at skifte ejer. Da den endelige købsaftale er den gældende kontrakt, som bliver tinglyst og dermed er købers dokumentation for, at han nu ejer ejendommen, skal notaren kontrollere alle aspekter af den endelig købsaftale. Notarens erfaring for og forståelse af det regelsæt, som regulerer alle aspekter af kontrakten, er af største vigtighed i denne proces. Notaren verificerer med andre ord rigtigheden af alle oplysninger i den endelige købsaftale – til forskel fra det uigenkaldelige købstilbud og den foreløbige købsaftale.

Under udfærdigelse af den endelige købsaftale er notarens opgaver følgende:

Identifikation af ejeren eller ejerne af ejendommen kontrolleres. Dette gør notaren ved at tjekke tingbogens oplysninger, som findes i det italienske register for boliger “Conservatoria dei registri Immobiliare”.
Notaren undersøger, om der er servitutter, pant eller øvrige tredjemands rettigheder tinglyst på ejendommen. Dette gør notaren ved tilsvarende at se i registret for boliger “Conservatoria dei registri Immobiliare” og i sælgers skøde.
Notaren undersøger, om ejendommen respekterer gældende lokalplan, regionalplan, miljøplan og gældende bygningsreglement.
Notaren undersøger, om boligen har de nødvendige byggetilladelser og ibrugtagningstilladelse, hvis boligen er blevet bygget efter 1. september 1967. Sidstnævnte skyldes, at alle bygninger, som eksisterede før denne dato, betragtes som havende en ibrugtagningstilladelse, skønt en sådan muligvis ikke findes. Endvidere undersøger notaren evt. eksistensen af ulovlige ændringer eller ikke godkendte tilbygninger. Skulle notaren finde ulovligheder eller andre uregelmæssigheder, skal han tjekke, om der er blevet givet dispensation i form af en skriftlig ”tilgivelse” udstedt af den respektive myndighed via en såkaldt “condono” eller “sanatoria”.
For at sikre, at de faktiske tekniske informationer anført i kontrakten er korrekte, støtter notaren sig til data fra en såkaldt “geometra” – en form for landmåler eller bygningsingeniør. Alternativt kan notaren benytte sig af data fra en arkitekt. “Geometra’en” deltager i notarmødet med køber og sælger. En “geometra” er købers byggetekniske rådgiver i en ejendomshandel. Ligesom notaren, har “geometra” et tungtvejende professionsansvar. “Geometra’en” er obligatorisk rådgiver i enhver ejendomshandel.
Vær opmærksom på, at man som køber betaler sin “geometra” for det arbejde og de undersøgelser, han har gjort, uanset om handlen gennemføres eller ej.
Notaren sikrer sig, at der findes et certifikat, der attesterer, at ejendommen må anvendes til beboelse. Mangel på et sådant certifikat i forbindelse med overdragelse af en bolig vil gøre, at den endelige købsaftale er ugyldig, og hvis notaren ikke sørger for, at certifikatet foreligger, inden der handles, vil notaren være erstatningspligtig for eventuelle tab for sælger eller køber, idet det er ulovligt at skifte ejer på en bolig uden certifikatets tilstedeværelse.
Notaren anskaffer en erklæring med angivelse af værdien af den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen. Denne erklæring skal anvendes til beregning af de skatter, køberen skal betale i forbindelse med købet.
Notaren sørger for, at der i den endelige købsaftale inkluderes en plantegning over boligen og de eventuelle tilhørende jordlodder med angivelse af matrikelnumre. Plantegningerne bliver således en integreret del af købsaftalen. Det er “geometra’en”, der anskaffer plantegningerne fra matrikelregistret “registro catastale” i kommunen.
I den endelige købsaftale præciseres datoen for købers råderet/overtagelse af ejendommen. Det er muligt, at overtagelsen allerede er sket f.eks. i forbindelse med indgåelse af den foreløbige købsaftale eller vil ske i forbindelse med underskrivelse af den endelige købsaftale eller skal ske på en senere angivet dato.
Notaren sikrer, at sælgers garanti for at boligen sælges uden byrder og begrænsninger udover dem, der er oplyst i den endelige købsaftale (servitutter, lokalplan, fredning, m.m.), er korrekt.
Specielle aftaler – f.eks. at møbler og andet er inkluderet i købesummen – bliver indført i den endelige købsaftale.
Oplysninger om eventuelle ejerforeningskontingenter og aftalte ekstraordinære udgifter tilføjes aftalen.
Der indføjes eventuelle tillæg til kontrakten – f.eks.:
Købers gældsovertagelse af eksisterende lån – “accollo di mutuo”
Sælgers ret til at tilbagekøbe den solgte ejendom igen indenfor et år, ved at refundere købesummen og handelsomkostningerne.
Kontant købesummen og betalingsform angives. De betalingsformer, som overholder formalia, er følgende:
Banknoteret crosset check i Euro
Kontanter (alle former for valuta) – dog maksimalt svarende til €12.500.
Bankoverførsel til sælgers eller notarens konto
Statsobligationer

Udover overnævnte regelsæt omkring den endelige købsaftale er det relevant at nævne følgende lovmæssige forhold, som har direkte indflydelse på købers retsstilling ved indgåelsen af den endelig købsaftale:

Køber indestår for betaling af alle omkostninger vedr. udfærdigelsen af købsaftalen ”contratto di compravendita definitivo”, herunder notarhonoraret.

Køber skal betale “geometra’en” for hans arbejde og omkostningerne i denne forbindelse, med mindre andet er aftalt med sælger. Køber opfordres til at indhente et skriftligt tilbud fra en “geometra”, inden købsprocessen igangsættes.

Notaren tinglyser den endelige købsaftale hos det italienske register for boliger ”Conservatoria dei rigistri Immobiliare”. Tinglysning af den endelige købsaftale sker normalt indenfor 30 arbejdsdage.

Fortrydelsesret
Fortrydelsesreglerne i den danske lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., kapitel 2 finder ikke anvendelse i Italien. Ved køb af fast ejendom i Italien gælder i stedet de italienske regler, som er beskrevet ovenfor i forbindelse med de tre former for købsaftaler.

Forkøbsrettigheder
Naboer til en italiensk landejendom kan have forkøbsret til den del af ejendommen, der er landbrugsjord. Staten kan også have forkøbsret. Forkøbsretten – kaldet “prelazione” – gælder maksimalt 1 år efter købet. Forkøbsretten betyder, at rettighedhaveren har ret til at få overdraget ejendomsretten til landbrugsjorden ved at betale den købesum, der fremgår af den endelige købsaftale.

Italienske ejendomskatter
Boligejeren er forpligtet til at sørge for at beregne og betale ejendomsværdiskat i Italien to gange om året – 1/06 og 1/12. Dette kan med fordel gøres via en lokal revisor.

Dansk ejendomsværdiskat
Boligejere, der er skattepligtige i Danmark, er forpligtet til at oplyse SKAT om ejerskabet af en udenlandsk ejendom, hvorefter man betaler ejendomsværdiskat i Danmark. Ejendomsskatter betalt i Italien kan fratrækkes den danske ejendomsværdiskat.

Beskatning af udlejning m.m.
Næringsaktivitet fra en italiensk ejendom – herunder udlejning af en bolig – bliver beskattet i Italien og i Danmark. Betalt skat i Italien kan fradrages den danske skat. Det anbefales, at man som køber rådgiver sig med en revisor og evt. SKAT.

Flytning af residens til Italien
En eventuel flytning af residens fra Danmark til Italien i forbindelse med køb af en ejendom vil betyde en lang række ændringer blandt andet for køberens retsstilling og skatteforhold. Flytning vil tillige betyde en ændring af købsomkostninger og kontantbehov i forbindelse med boligkøb. Det anbefales, at køber søger specifik rådgivning herom.

Ejendomsavancebeskatning i Italien
Salg af en ejendom i Italien inden for 5 år fra købstidspunktet beskattes i Italien med 20% af avancen. Det er ikke muligt at fradrage evt. forbedringer eller omkostninger ved køb/salg af boligen i beregning af en evt. avance. Efter 5 år er en evt. avance ved salg boligen skattefri i Italien.

For private boligejere, som har residens i den bolig, de sælger, gælder det, at en evt. avance ved salg er skattefri inden for 5 år fra købet, såfremt sælgeren køber en anden bolig i Italien inden for et år. Det er dog en forudsætning, at den nye bolig også skal tjene som residens for sælger, og at prisen på boligen skal være lig med eller større end den solgte bolig. Hvis ejeren ikke køber en anden bolig med residensstatus i Italien indenfor et år fra salget af førnævnte bolig, vil ejeren dels blive opkrævet ekstra købsskat og dels skal der betales skat for en eventuel avance.

Det er vigtigt at præcisere, at residenters køb af bolig nummer to skal ske efter salget af bolig nummer et for at overnævnte skattefrihed kan finde sted. Efter 5 års ejerskab af en bolig, hvor ejer har residens, er en evt. avance ved salg skattefrit i Italien.

Danske forbrugeres evt. avancer ved salg af boliger i Italien er udover de italienske beskatningsregler også omfattet af de danske avancebeskatningregler. Det anbefales, at man rådfører sig med en revisor og evt. SKAT.

Information om boliger til salg
De ejendomme, der vises på Toscana Boligs hjemmeside, er alle sat til salg enten af private boligsælgere eller formidlet via lokale ejendomsmæglere. Toscana Bolig har ikke selv nærværende ejendomme i kommission og har ikke ansvar for de oplysninger, der gives i de viste salgsopstillinger m.v. Toscana Bolig har som købermægler til opgave at rådgive om købet og sikre, at processen foregår korrekt og optimalt for køber.

Oplysninger vedr. antal kvm. for bygningerne på ejendommen er et skøn. Dette skyldes, at ejendomme i Italien sælges som en helhed, og oplysninger om antal kvm. på bygninger indgår ikke i købsaftalen og heller ikke i tingbogen. De registre i Italien, der svarer til det danske BBR, har heller ikke oplysninger om kvm. for ejendommen. Hvis oplysninger om præcis antal bebyggede kvm. er af afgørende betydning for køber, opfordres køber til at få foretaget en opmåling af ejendommens bygninger udført af en autoriseret landmåler.

Det skal nævnes, at køkkeninventar og -elementer ikke betragtes som nagelfast i Italien og således indgår det ikke i handlen, med mindre det er angivet. Det samme gør sig gældende for hårde hvidevarer og andet tilbehør.

Man skal som køber være opmærksom på, at alle transaktioner af fast ejendom kan blive revurderet efter handlens indgåelse af det italienske skattevæsen “Agenzia Entrate”. Skulle der i den forbindelse ske en ændring af den købesum, der er registreret i den endelige købsaftale, vil beregningsgrundlaget for købsskatterne samt øvrige handelsomkostninger, der fremgår af salgsopstillingen, blive påvirket. En sådan ændring vil påvirke ejendomsskatten i såvel Danmark som Italien.

Tilstandsrapporter og oplysninger om ejerskifteforsikring
De danske regler i kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. – herunder reglerne om tilstandsrapport og elinstallationsrapport efter huseftersynsordningen, ejerskifteforsikring og sælgers 10-årige ansvar – kan ikke finde anvendelse, da ejendommen er beliggende udenfor Danmark.

Renovation
Som ejer af en bolig i Italien er man forpligtet til selv at sørge for at tilmelde sig og betale for renovation – dette bliver ikke opkrævet automatisk som i Danmark.

Køb af fast ejendom beliggende i Italien sker i henhold til lokal lovgivning. Inden indgåelse af en købsaftale opfordres køber til at søge rådgivning om skattemæssige og andre juridiske konsekvenser ved at købe, sælge og eje fast ejendom i Italien.

Vigtigt information om formidlere af boliger i Italien
I Italien skal en ejendomsmægler være registreret ligesom i Danmark for at kunne formidle fast ejendom. Desværre er der mange udbydere af italienske ejendomme – bl.a. danskere, der har bosat sig i det smukke land – der ulovligt formidler ejendomme og ulovligt bruger betegnelsen ejendomsmægler, som er en beskyttet titel i begge lande. Du bør sikre dig, at din bolighandel i Italien foregår på lovlig vis efter både dansk og italiensk lov, og derfor bør du kun vælge en mægler, der uanset om han bor i Danmark eller i Italien har den lovpligtige registrering.

En italiensk ejendomsmægler har alene til opgave at føre en køber og en sælger sammen. Når mægleren har bragt parterne sammen og parterne har aftalt at handle, har den italienske mægler krav på sit salær. Som køber skal man betale op til 7% i salær oveni købsprisen til den italienske mægler.

Når man har underskrevet en købsaftale – endog selvom det kun er en foreløbig aftale – er den italienske ejendomsmæglers deltagelse i handlen som regel slut, for den italienske ejendomsmæglers eneste opgave er som nævnt at bringe køber og sælger sammen, hvorefter han er berettiget til at opkræve sit salær. Han deltager ikke nødvendigvis i notarmøder eller i andre for handlen vigtige aktiviteter. Med mindre andet er aftalt, skal man som køber selv klare dette – som regel ved at betale sig til rådgivning hos en italiensk eller dansk advokat.

En lille sidebemærkning: En italiensk mægler har 3 måneders uddannelse bag sig for at kunne bestride hvervet som mægler, mens en dansk ejendomsmægler har minimum 3 års uddannelse.

Den italienske mægler har intet kendskab til dansk lovgivning og ej heller til de forventninger eller det informationsbehov, en dansk boligkøber har. Det resulterer oftest i, at den danske køber mangler væsentlig information, som han ikke engang ved, at han skal spørge om. Eksempelvis kender man i Danmark ikke begrebet ‘prelazione’, der betyder, at en nabo i visse tilfælde kan købe ejendommen i op til 1 år efter købsdatoen til samme pris, man selv har betalt, hvorved man kan miste både sin drømmebolig og de penge og ressourcer, man evt. har lagt i den.

Vælger man i stedet at købe en bolig i Italien via en dansk ejendomsmægler, skal man sørge for, at man handler med en ‘rigtig’ dansk ejendomsmægler, der har ret til at anvende titlen som ejendomsmægler og som er omfattet af Tryghedsmærket. Dermed er man sikret, at dansk lovgivning og dermed nogle af verdens strengeste forbrugerbeskyttelsesregler overholdes.

På Dansk Ejendomsmæglerforenings hjemmeside www.DE.dk kan du læse mere om betydningen af den forbrugerbeskyttelse, du som kunde hos Toscana Bolig v/Peter Simmering er omfattet af – se her

Persondatapolitik

Toscana Bolig ApS beskytter naturligvis dine personlige data. Vil du læse om vores persondatapolitik, kan du se mere her