Når man køber en ejendom beliggende i Toscana, Piemonte, Umbrien eller andre regioner i Italien betaler man købsskat hos notaren ved indgåelse af den endelige købsaftale. Denne skat, der skal betales til staten via notaren, er en del af handelsomkostningerne, som skal lægges oveni købsprisen.

Hertil kommer nogle obligatoriske afgifter. Alle handelsomkostningerne for en ejendom, der er til salg hos Toscana Bolig, fremgår altid af salgsopstillingen for den enkelt ejendom – vel at mærke med udgangspunkt i, at man køber ejendommen som ‘seconda casa’ – se mere nedenfor.

Vær opmærksom på, at italienske mæglere og andre danske ejendomsformidlere IKKE oplyser om handelsomkostningerne, hvilket kan give et skævt billede af den samlede pris, idet skatter og afgifter kan variere en hel del fra bolig til bolig. Den manglende oplysning om handelsomkostningerne resulterer også ofte i, at købere får sig noget af en overraskelse, når de sidder hos notaren, og først her får kendskab til de faktiske beløb, der skal betales. Har man imidlertid fået kompetent rådgivning i forbindelse med købet, er disse beløb altid oplyst, inden man skriver under på noget som helst og i særdeleshed inden notarmødet.

Købsskattens størrelse afhænger flere forhold…..

1. dels hvorvidt du som køber tager residens på ejendommens adresse eller køber ejendommen til sommerhus-brug
2. og dels afhænger købsskatten af, om sælger er privatperson eller en virksomhed, f.eks. entreprenør eller et selskab
3. typen af ejendom, som man køber, har også indflydelse på købsskatten.

1. Resident – ikke resident

En italiensk ejendom kan købes enten som ‘prima casa’ – dvs. at man køber boligen med henblik på at anvende den som sin primære bolig, hvor man skal skal have residens på boligens adresse – eller ejendommen kan købes som ‘seconda casa’, hvor man ikke skal tage residens på adressen – i de fleste tilfælde fordi man blot ønsker at anvende ejendommen som sommerhus (sekundær bolig).

For de fleste danske købere er det hensigtsmæssigt at købe en ejendom i Italien som ‘seconda casa’, hvor man ikke skal tage residens på adressen. Køber man en ejendom af en eller flere privatpersoner, betaler man som ikke-resident 10% af den offentlige vurdering i købsskat for boligen, mens man for jord (defineret som landbrugsjord), som evt. hører til ejendommen, betaler 18% af jordens værdi i købsskat.

Alternativt kan man købe boligen som ‘prima casa’, hvilket betyder, at man i forbindelse med købet skal tage residens på ejendommens adresse – dvs. at man skal ansøge om og opnå residens indenfor 18 måneder fra købsdatoen. Der er visse betingelser, der skal opfyldes, for at man kan få residens – dette kan vi evt. orientere om og assistere med, såfremt man som køber ønsker det.

Som resident betaler man mindre købsskat for boligen end ikke-residenten. Ved købet af en ejendom betales nemlig kun 3% af den offentlige vurdering i købsskat af boligen, mens man for tilhørende jord (igen landbrugsjord) betaler det samme som ikke-residenten, nemlig 18% af jordens værdi.

Værd at vide: I ‘gamle dage’ blev købsskatten beregnet ud fra handelsprisen af en bolig og ikke som nu ud fra den offentlige vurdering. Det resulterede dengang i, at der i en bolighandel ofte blev betalt penge under bordet, for når den officielle handelspris var lavere end den virkelige handelspris, kunne køber spare noget af købsskatten. Det er man nu heldigvis kommet til livs ved at anvende den offentlige ejendomsvurdering.

Det er en gammel skrøne, at det er normalt, at der betales sorte penge i en italiensk bolighandel i dag. Lad os bare kalde en skovl for en skovl: De mæglere, der foreslår en handel på lyssky måder, gør det kun for egen vindings skyld – ikke til gavn for køberen!

Som køber skal man derfor IKKE acceptere at betale kontante beløb på sjove måder – dette skal undgås uanset hvad en ejendomsmægler siger. Vi fraråder det på det kraftigste, for det er ulovligt, det er ikke til gavn for dig (kun til glæde for de ulovlige mæglere, der ikke må handle ejendomme, men gør det alligevel og skjuler deres honorar bag de sorte penge, der går fra hånd til hånd) og samtidig er det alt for risikabelt, fordi man som køber ikke kan dokumentere, hvad man virkelig har betalt for ejendommen Det kan have alvorlige økonomiske konsekvenser, hvis din reelle betaling ikke figurerer offentligt – eksempelvis når du sælger ejendommen en skønne dag (evt. beskatning af avance) eller hvis der opstår krav fra naboer om forkøbsret (såkaldt ‘prelazione’). Vi har tillige set eksempler på, at kommunerne forlanger efterbetaling af købsskat, fordi de mener, at et givent stykke jord er blevet handlet for billigt…….:

2. Er sælger privat eller erhvervsdrivende

Købsskatten afhænger ikke kun af dig som køber – sælgers status har også indflydelse på, hvor meget du skal betale i købsskat. Ovennævnte gælder for køb af en ejendom, hvor sælger er en eller flere private personer. Er sælger derimod erhvervsdrivende, udgør købsskatten i de fleste tilfælde 4% ved køb af som resident og ved køb som ikke-resident 10% af handelsprisen samt 18% for jorden.

Læg mærke til, at forskellen på beregningsgrundlaget er meget stor (off. vurdering kontra handelspris) idet den offentlige ejendomsvurdering oftest kun er en fjerdedel af den reelle handelspris. Det betyder, at der er væsentlig forskel på om man køber en ejendom af private eller erhvervsdrivende sælgere – købsskatten kan blive op mod 3-4 gange mere.
Den skat, der betales ved køb hos erhvervsdrivende sælgere er i virkeligheden ikke en købsskat eller registreringsafgift – denne skat er reelt moms, på italiensk IVA.

3. Ejendomstyper

Ejendomme kan i store træk kategoriseres i 6 grupper, som udløser forskellige købsskatter:

Beboelsesejendomme ejet af private personer – her betales købsskat på 3 eller 10% af den offentlige vurdering, som beskrevet ovenfor

Beboelsesejendomme ejet af virksomheder eller selskaber – her betales købsskat på 4 eller 10% af handelsprisen, som beskrevet ovenfor

Liebhaver ejendomme – ejendomme, der klassificeres som liebhaver-/luksus ejendomme i  italiensk skattemæssig forstand, betaler man en forhøjet købsskat for – her betales 20% købsskat af ejendommens handelspris, hvis sælger er en virksomhed og 10% købsskat hvis sælger er privat – uanset prima eller seconda casa status og vel at mærke beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Kontakt os gerne for nærmere specifikation.

Landbrugsjord – købsskat på 18% af handelsprisen betales (dog gælder særligt fordel-agtige regler for landmænd, der er registret i Italien)

Byggegrunde – her betales 11% af grundens handelspris

Ikke-beboelsesejendomme – kontakt os for nærmere information, da skatten afhænger af mange faktorer, der ikke kan gennemgås her.

Handelsomkostninger, der skal betales udover købsskatten, er tinglysningsafgift, stempelafgift, tingbogsattest, notarhonorar, honorar til landmåler (geometra) og oversættelse af købsaftaler og dokumenter.

Toscana Bolig er gerne behjælpelig med rådgivning, pris- og kontraktforhandling samt gennemførelse af boligkøbet for købere, der selv har fundet deres italienske drømmebolig hos en anden mægler end Toscana Bolig (opgavens omfang, tidsforbrug og pris aftales nærmere). Vælger du at købe en ejendom i Italien via Toscana Bolig, er vores assistance – dvs. rådgivningen, pris- og kontraktforhandlingen samt gennemførelse af bolighandlen – naturligvis gratis for dig.

Det skal nævnes, at såfremt man ønsker at købe en italiensk ejendom i erhvervs øjemed eller i selskabsform, er situationen en ganske anden. I denne artikel behandler vi ikke erhvervskøb. Kontakt os evt. for yderligere information herom.