About Berit Simmering

This author has not yet filled in any details.
So far Berit Simmering has created 59 blog entries.

Lucca vinter festival

david sandborn bob james

Som en pendant til den berømte Lucca Summer Festival af holdes der i løbet af de kommende måneder en vinterfestival.

I år kan man bl.a. opleve den formidable amerikanske altsaxofonist David Sandborn sammen med jazzpianisten og -komponisten Bob James, der den 8. november giver koncert i Lucca

georgia mass choir

En anden givetvis pragtfuld musikoplevelse venter den 19. og 20. december, Georgia Mass Choir synger ‘A Gospel Tribute to Whitney Houston’ – en fantastisk optakt til julen.

Vil du vide mere om bl.a. programmet for Lucca Winter Festival, kan du læse her

 

29. oktober 2013|

Markant stigning i antallet af bolighandler i Toscana

SONY DSC

 

Efterspørgslen på boliger i Toscana og flere andre steder i Italien stiger markant.

Efter flere forholdsvis stille år hvad bolighandel i Toscana angår, oplever vi nu en markant stigning i danskernes interesse for at købe den bolig, de længe har gået og drømt om, men ikke har vovet at investere i, mens den økonomiske storm rasede.

 Som en af vores kunder sagde til os forleden: ’”Nu gider jeg ikke at vente længere, og priserne på huse i Toscana er så gunstige lige nu, at jeg synes, det er det helt rigtige tidspunkt at købe på….” Og han er ikke alene om den opfattelse. Hos Toscana Bolig oplever vi nemlig rigtig stor aktivitet – alene i den seneste uge har vi lavet kontrakter og købsaftaler med 5 kunder, og vi er i gang med forhandlinger om endnu flere boligkøb.

Stigning i gennemførte handler ser vi både for ejendomme, som vi selv har i kommission, og for handler for købere, der benytter sig af vores rådgivning som købermægler. En stor del af vores italienske kolleger – bl.a. lokale ejendomsmæglere i Piemonte og Toscana melder om tilsvarende stigning i bolighandlerne. At danskere for alvor er begyndt at rykke kan vi også mærke i vores dansk-italienske byggefirma ChangeHome Design, hvor vi får mange flere restaurerings-, nybygnings- og ombygningsopgaver i både Italien og Sydfrankrig, hvor mange danskere huserer.

Årsagerne til stigningen i bolighandler er mange, men væsentligt er det, at boligsælgerne oftere end før er villige til at give et afslag i prisen, mens boligkøberne samtidig har fået mod på og mulighed for at handle – resultatet er, at vi som mæglere har noget at ‘arbejde’ med, og vi kan forhandle os frem til en for alle parter okay pris.

Husk! Finder du ikke den helt rigtige bolig hos os, kan du stadig benytte dig af vores erfaring og ekspertise uden at det koster dig ekstra. Læs mere om hvordan her.

9. oktober 2013|

6 ting I skal vide, når I køber bolig i Italien

 underskrift

Hvis I drømmer om at købe en feriebolig i Toscana, Piemonte, Ligurien, Umbrien eller andre steder i det skønne Italien, har I måske planer om at holde jeres næste ferie i området for at se nærmere på mulighederne. Inden feriehumøret løber af med jer, og I pludselig står og har købt jeres drømmebolig, er der nogle væsentlige forhold, I bør have i baghovedet.

1. I skal sikre jer, at jeres mægler er lovlig
2. Skriv ikke under på noget som helst, før I kender alle forhold
3. Sørg for at få al nødvendig dokumentation om boligen
4. Søg kompetent og uvildig rådgivning
5. Aftal fast pris med alle handlens aktører
6. Betal ALDRIG sort til nogen!

Råd nr. 1: I skal sikre jer, at jeres mægler er lovlig

Inden I overhovedet kontakter en given ejendomsformidler, bør I sikre jer, at I har med en lovlig mægler at gøre…. Men hvorfor er det nu så vigtigt? Jo… for den lovlige mægler skal nemlig leve op til nogle forbrugermæssige krav, der har til formål at sikre jer som købere – han skal bl.a. sikre jeres betalinger (f.eks. deponerede penge ved udbetaling, handelsomkostninger m.v.), sørge for at lovgivningen i forbindelse med jeres bolighandel bliver overholdt, at jeres rettigheder sikres samt at de aftaler, der indgås mellem sælger og jer bliver overholdt….. og meget mere. Den sikkerhed har I IKKE hos de såkaldte pirat-mægler, der lever godt af at sælge ferieboliger på ulovlig vis til udlændinge.

En mægler, der er bosat og driver sin forretning i Italien SKAL (uanset hans nationalitet) være registreret ejendomsmægler for at måtte handle fast ejendom. På mæglerens hjemmeside bør I kunne se, om han har et såkaldt ‘patentino’, der giver ham lov til at handle fast ejendom – alternativt kan I bede mægleren om at oplyse sit registreringsnr. eller fremvise sit ejendomsmægler ID kort, der eksempelvis ser således ud, hvis han er medlem af F.I.A.I.P – det italienske svar på Dansk Ejendomsmæglerforening.

FIAPA

Har I kontakt med en dansk ejendomsmægler, der har adresse i Danmark, skal I sikre jer, at han er statsautoriseret ejendomsmægler, er medlem af Dansk Ejendomsmægler-forening og har Tryghedsmærket.

de-tryghedsmaerke

Tryghedsmærket betyder, at ejendomsmægleren er statsautoriseret, har tegnet en forsikring for handel med udenlandske ejendomme og at han overholder DEs regler for handel med udenlandske ejendomme. I kan checke jeres ejendomsmægler her

Der findes mange grumme eksempler på danske ejendomsformidlere i udlandet, som snyder godtroende danskere, der drømmer om et hus i syden – så uanset hvor troværdig en dansk formidler virker, bør I altid checke vedkommende i det danske eller italienske register for ejendomsformidling.

Råd nr. 2: Skriv ikke under på noget som helst, før I kender alle forhold

Skriv ikke under på noget, før I har fået det fulde overblik over alle forhold omkring ejendommen – det gælder også selvom der ifølge mægleren lige står et hollandsk par, som er ved at købe jeres drømmebolig for næsen af jer (en standard-floskel, der er hørt rigtig mange gange og som yderst sjældent holder vand).

I en italiensk bolighandel er der ikke noget, der hedder fortrydelsesret på samme måde som i en dansk bolighandel. I Italien fanger bordet, hvis I lader jer overtale til at skrive et eller andet under hos en ‘dygtig’ mægler, og selvom I måske i visse tilfælde kan komme ud af handelen, hvis I fortryder, vil I givetvis miste en del penge – dels fordi den italienske ejendomsmægler har krav på salær (3-5% af købesummen) fra jer, så snart han har formidlet kontakten mellem jer og sælger, og der foreligger en form for skriftlig aftale eller hensigtserklæring (f.eks. en mail fra jer, hvor I tilbyder en lavere pris end den, boligen er udbudt til), og dels fordi I sandsynligvis vil hæfte for betaling af flere tusinde Euro for ophævelse af aftalen via en såkaldt ‘Caparra’ – dette kan I få meget mere information om her.

Selvom det er fristende at skrive under, når man først har forelsket sig (og det sker jo let i Italien), råder vi jer således på det kraftigste til at vente, indtil I og evt. jeres rådgiver – se råd nr. 4 nedenfor – har fået et fyldestgørende overblik over ejendomsforholdene, sagens dokumenter, servitutter osv….. det ville jo ikke være sjovt, hvis I fik indgået en aftale, der tvinger jer til at have sælgers gamle tante boende i huset, indtil hun dør, eller at I uforvarende giver naboen ret til at parkere sin bil lige op ad jeres terrasse….. så slå koldt vand i blodet!

Råd nr. 3: Sørg for at få al nødvendig dokumentation om boligen

Inden I indgår en aftale med sælger og hans mægler, skal I sikre jer, at I har det fulde overblik over såvel økonomi som juridiske forhold. I bør således som minimum udbede jer følgende dokumentation for ejendommen:

  • hvem er den retmæssige ejer af ejendommen – kan evt. ses på sælgers skøde eller på en tingbogsudskrift
  • er der servitutter, pant eller øvrige tinglyste rettigheder overfor 3. mand på ejendommen – det kan en notar eller byggesagkyndig ‘geometra’ undersøge, hvis dokumentationen ikke foreligger
  • overholder ejendommen gældende byggelovgivning og lokalplaner m.v. – er der givet tilladelser til diverse tilbygninger, ændringer m.v. og til hvilket formål må ejendommen anvendes (beboelse, landbrug, mm.)
  • plantegninger og oversigt over evt. jordarealer

Dokumenterne vil vise, om forholdene på og omkring ejendommen er, som I forventer og ønsker. Det er yderst vigtigt, at I får dokumenterne oversat, gemmengået og forklaret, så I ved, hvad I går ind til – det er ikke nok at forstå sproget – I skal også forstå de faglige termer, der ofte har store juridiske konsekvenser – derfor nedenstående råd.

Råd nr. 4: Søg kompetent og uvildig rådgivning

Der er mange aspekter i en udenlandsk ejendomshandel, som man skal forholde sig til, og når man som køber har fundet sit italienske paradis, er det vigtigt at finde ud af, om der måske skulle gemme sig en slange eller to.

En erfaren rådgiver – f.eks. en specialiseret ejendomsmægler såsom Peter Simmering fra Toscana Bolig eller en advokat med speciale i italiensk boligret – kan allerede på et tidligt tidspunkt være en god investering, da han hurtigt kan give jer et samlet økonomisk overblik og foretage en juridisk gennemgang af sagen og evt. forhandle købsprisen ned – se mere om rådgivning her

Råd nr. 5: Aftal fast pris med alle handlens aktører

I en italiensk bolighandel er der flere parter involveret. Disse aktører kan man allerede inden købsprocessens start skriftligt aftale en fast pris med, hvilket er en særdeles god idé at gøre, idet disse ellers er berettigede til rimelig høje salærer iht. italiensk lovgivning.

Det drejer sig om følgende obligatoriske aktører:

  • Geometra – landinspektør/byggesagkyndig – er iht. italiensk lov berettiget til op til 2,72% af købesummen med mindre andet er aftalt
  • Notar – er iht. italiensk lov berettiget til op til 3% af købesummen med mindre andet er aftalt
  • Ejendomsmægleren: En italiensk ejendomsmægler er berettiget til salær fra både køber og fra sælger. Iht. italiensk lov er mægleren berettiget til at opkræve op til 5% af købesummen i salær fra køber og tilsvarende op til 5% fra sælger med mindre andet er aftalt. Dette er med andre ord en væsentlig udgiftspost, der skal lægges oveni handlen. I modsætning til den italienske mægler har den danske ejendomsmægler iht. dansk lov, som i denne forbindelse også er gældende ved en italiensk bolighandel, ikke lov til at opkræve salær fra køber (med mindre mægleren fungerer som købermægler og på forhånd har aftalt en pris) Den danske mægler får udelukkende sit salær fra sælger og er med andre ord sælgers ‘mand’ – ligesom i enhver anden dansk bolighandel.
  • Oversætter/tolk – købsaftalen og alle sagens dokumenter bør oversættes – her kan prisen nå op mod € 3.000, hvis man ikke har lavet en aftale med oversætteren/tolken på forhånd.
  • Bankerne – vekselkursen i forbindelse med overførsel af købesummen til Italien bør nøje aftales med jeres bank. Vekselkursen er normalt til forhandling, når I skal overføre en så stor sum penge, som et boligkøb medfører, og blot få øres kursudsving pr. Euro kan betyde mange penge til forskel for jer. Endvidere skal man med den italienske bank, hvortil købesummen overføres fra Danmark, aftale det præcise gebyr, banken skal have for at modtage jeres pengene – dette er bare ikke et standardgebyr – det er også til forhandling, og aftalen herom er yderst vigtig, da vi har set eksempler på, at visse italienske banker har taget op til kr. 46.000 for at modtage penge fra en dansk bank!
  • Købermægler/rådgiver: Få en skriftlig aftale enten om timebetaling (maksimalt antal timer) eller en fast pris for den opgave, jeres købermægler eller rådgiver skal udføre for jer – og husk at få defineret opgavens omfang grundigt. Læs mere om rådgivning og købermægler i artiklen her.

Alt i alt…. Hvis I vælger en erfaren og dygtig rådgiver, kan denne – udover at rådgive jer – forhandle de respektive aktørers salærer ned for jer samt forhandle den endelige købspris, og dermed bliver I sparet for både besvær, bekymringer og ikke mindst for så mange penge, at rådgiverens salær hurtigt bliver tjent hjem og mere til, og samtidig kan I føle jer trygge og koncentrere jer om glæden ved jeres fremtidige italienske liv i jeres nye bolig.

Råd nr. 6: Betal ALDRIG sort til nogen!

Det er en udbredt misforståelse, at man ved køb af bolig i Italien skal betale en del af købs- og handelsomkostninger sort…. Det er FORKERT. Man bør aldrig betale sorte penge for en ejendom, for man risikerer at miste sine penge, da man ikke kan dokumentere sine sorte betalinger, og frem for alt er det ulovligt at betale sort…. det kan ingen vist være i tvivl om, og de italienske myndigheder straffer synderne særdeles hårdt!

Tidligere blev købsskatten, der betales i forbindelse med køb af fast ejendom i Italien, beregnet ud fra handelsprisen af en bolig, hvilket dengang resulterede i, at der i en bolighandel ofte blev betalt penge under bordet, for når den officielle handelspris var lavere end den virkelige handelspris, kunne man som køber spare noget af købsskatten.Det er man nu heldigvis kommet til livs ved, at man i de fleste typer af handler anvender den offentlige ejendomsvurdering som beregningsgrundlag for købsskatten, der betales hos notaren i forbindelse med indgåelse af en købsaftale og man skal derfor ikke lade sig lokke til at betale en del af købet uden, at det bliver registreret hos notaren.

De mæglere, der foreslår en handel på lyssky måder, gør det kun for egen vindings skyld – ikke til gavn for køberen! Som køber skal man derfor IKKE acceptere at betale kontante beløb på sjove måder – dette skal undgås uanset hvad en ejendomsmægler siger. Vi fraråder det på det kraftigste, for det er som nævnt ulovligt og uhensigtsmæssigt for køberen og har kun til formål at gavne de ulovlige mæglere, der ikke må handle ejendomme, men gør det alligevel og skjuler deres honorar bag de sorte penge, der går fra hånd til hånd. Det væsentligste for jer i den forbindelse er, at det er alt for risikabelt for jer, fordi I ikke efterfølgende kan dokumentere, hvad I virkelig har betalt for jeres ejendom. Det kan få alvorlige økonomiske konsekvenser, hvis jeres betaling ikke 100% korrekt fremgår af de offentlige handelsdokumenter – eksempelvis når I vil sælge jeres ejendom en skønne dag eller hvis der opstår krav fra naboer om forkøbsret (såkaldt ‘prelazione’). Vi har gennem vores mange år som rådgivere set eksempler på, at kommunerne forlanger efterbetaling af købsskat, fordi de mener, at et givent stykke jord er blevet handlet for billigt og mistænker, at der er betalt noget under bordet…….:

Vil I vide mere om betalinger – herunder købsskatter og handelsomkostninger – anbefales artiklen ‘Skat ved køb af ejendom i Italien’.

I finder iøvrigt mere information om boligkøbets faser m.v. på Toscana Boligs hjemmeside under ‘Værd at vide’.

Vi står altid gerne til rådighed for en snak om jeres konkrete forhold og tanker omkring boligkøb i Italien – tlf. 26354511

13. august 2013|

Brug en købermægler uden at det koster dig ekstra

fordelen ved at have toscanabolig som koebermægler kopi

En købermægler kan spare dig for mange tusinde kroner og samtidig sikre din handel på bedste vis – uden at det koster ekstra

 

En købermægler er en rådgiver, der er ‘din mand’ gennem hele købsprocessen på nøjagtig samme måde, som en advokat kan være det.

En dansk købermægler med speciale i italiensk bolighandel kan spare dig for rigtig mange penge, sikre dit boligkøb og hjælpe dig med mange vigtige opgaver, når du køber en ejendom i Toscana, Piemonte, Umbrien, Ligurien, Marche eller andre steder. Sproget er nemlig kun en lille facet af det, der har betydning, når man vil købe en bolig i Italien.

Inden handlen kan købermægleren hjælpe dig med at

  • søge efter præcis den ejendom, der er rigtig for jer – ud fra jeres kriterier
  • evt. besigtige de ejendomme, du er interesseret i
  • rådgive dig om lokale forhold i relation til en konkret ejendom og evt. særlige regler for ejendommen og konsekvensen af disse regler
  • vurdere den udbudte salgspris m.v. – er prisen ok, hvad er den realistiske pris?
  • give dig et økonomisk overblik over køb af en konkret ejendom – herunder udarbejde økonomiske beregninger og konsekvenser for køb og løbende udgifter ved at eje boligen (dette kan stort set ingen italienske ejendomsmæglere gøre)
  • når boligen er fundet (af købermægleren eller af jer selv) kan købermægleren forhandle den bedste pris og optimale vilkår for dig
  • han kan kontakte og forhandle priser med de nødvendige aktører i en italiensk ejendomshandel – bl.a. notar og byggesagkyndig
  • fremskaffe og vurdere relevante informationer og dokumenter for den pågældende ejendom og som er nødvendige for handlens gennemførelse, herunder undersøge forhold, der skal hentes hos kommunen
  • etablere bankkonto til evt. overførsel af købesum m.v.
  • få italiensk cpr.nr., der er en forudsætning for at man som privat person kan købe en bolig i Italien
  • sørge for at handlen bliver gennemført på korrekt og lovlig vis – at alle aftaler, servitutter og vilkår bliver overhold og indeholdt i den endelige købsaftale
  • sikre at de penge, du deponerer hos eksempelvis notaren inden handlen af ejendommen realiseres, er garanterede og at købesummen først bliver frigivet til sælger, når skødet er tinglyst uden anmærkninger
  • gennemførelse af notarmødet, hvor køber og sælger samt andre relevante aktører (byggesagkyndig, ejendomsmægler m.fl.) deltager.

Efter du har købt er der også en række opgaver, købermægleren kan hjælpe med:

  • opfølgning, berigtigelse m.v. efter notarmødet
  • tilmelding til renovation (sker ikke automatisk)
  • tilmelding til kommunen
  • assistance ifm. betaling af ejendomsskat i juni og december hvert år.
  • tilmelding til diverse forsyningsvirksomheder – el, vand, gas mv.
  • evt. kontakt til håndværkere og lokale leverandører (internet, tv, butikker m.v.)
  • forsikring
  • bank

Sådan får du en købermægler uden ekstra omkostninger

Hos Toscana Bolig fungerer vi ofte som købermælger for boligkøbere, der har behov for en rådgiver, der udelukkende varetager deres tarv i den italienske købsproces – eksempelvis hvis de selv har fundet deres drømmebolig, som de gerne vil købe.

Når en køber kontakter os allerede inden, han kontakter den lokale ejendomsmægler, som har et interessant hus eller en lejlighed til salg, kan man få al vores rådgivning – med dansk garantistillelse gennem det danske autoriserede Tryghedsmærke’ – uden ekstra omkostning på følgende vis:

En italiensk ejendomsmægler har iflg. italiens lovgivning ret til at få salær ved salg af en ejendom fra BÅDE køber og sælger. Dette salær ligger for købers vedkommende på 3-5% af boligens handelspris, og det betyder, at du som køber eksempelvis skal betale € 3.000-5.000 til den italienske mægler, hvis dit drømmehus koster € 100.000 – sælger betaler det tilsvarende beløb. Desværre er det ikke alle mæglere, der oplyser dette, før I har skrevet under, og så klapper fælden.

Men…. hvis vi som autoriseret mægler tager kontakt til den lokale mægler på jeres vegne – allerede inden I selv har kontakt til mægleren – skal han give afkald på sit købersalær. Det købersalær vil du i stedet betale til os, og du er dermed sikker på, at vi handler i din interesse og opnår det, der er bedst for dig i forbindelse med dit boligkøb.

Vi har erfaring for, at vi i langt de fleste tilfælde kan forhandle købsprisen for den ønskede ejendom så langt ned, at du sparer væsentligt mere, end det, du betaler for vores købermægler-assistance. Og husk på, at hvis du ikke har os med som købermægler, ville du under alle omstændigheder skulle betale købersalær til den italienske mægler. Det sparer du nu, betaler os i stedet og får vores danske rådgivning, den danske forbrugerbeskyttelse (fordi vi er en statsaut. ejendomsmægler) og ovenikøbet er der stor sandsynlighed for, at vi kan forhandle prisen væsentlig længere ned, end du selv kunne….. vi er jo professionelle!

Det er bedst, at du ringer til os INDEN du tager kontakt til lokale mæglere. Vi kan naturligvis også hjælpe dig, hvis du allerede er i gang med besigtigelses- og købsprocessen.

Kontakt os gerne Peter Simmering på tlf.  (+45) 2635 4511

3. august 2013|

”A match made in Heaven”

una piccola pausa

Gitte Posch og Franz Posch er nu de lykkelige ejere af huset ‘Una Piccola Pausa’.

 

Dette indlæg er skrevet af Franz og Gitte Guivernau Posch, og vi har med inderlig taknemmelighed modtaget det i går – den 1. maj

‘Efter i mange år at have haft ”den italienske drøm” fik vi i 2012 endelig økonomisk mulighed for at føre den ud i livet. Vi lagde med det samme mærke til hjemmesiden ToscanaBolig.dk, fordi den var så oplagt: Søger du bolig i Toscana? Tja, så er det her, du skal lede!

Mange af de boliger, der var til salg på siden, var meget tillokkende, men var desværre udenfor vores økonomiske formåen. Dog fremgik det, at man også tilbød mæglerhjælp til, hvis man fandt en italiensk bolig af interesse andetsteds. Dét var lige noget, vi kunne bruge.

Vi tog kontakt til Peter Simmering med det samme og sagde, vi havde et par emner i kikkerten, og spurgte ham, om han kunne hjælpe os? Dét kunne han.

Vores lille familie faldt hurtigt for et originalt stenhus i en lille landsby oppe i bjergene i det nordlige Toscana. Det havde alle de ting, vi på forhånd havde listet op: originale kampesten, grønne skodder, plads nok til både os og besøg fra familie og venner, en have og/eller en stor terrasse, god udsigt – men fremfor alt et hyggeligt og velkommende nærmiljø af den rigtigt gode, italienske slags.

Huset var sat til salg af en lokal ejendomsmægler, og det var meget fristende at rette direkte henvendelse til ham, men heldigvis greb Peter ind og startede allerede dér sin kyndige og professionelle vejledning. For ved at lade Peter som købermægler stå for kontakten i stedet for os selv, kunne vi spare tusindvis af kroner på handlen. Desuden kendte Peter den italienske mægler godt fra andre handler og kunne stå inde for, at han var til at stole på.

Med ekstrem god mavefornemmelse gik forhandlingerne så i gang. Vi havde hundredvis af spørgsmål – Peter hjalp os tålmodigt med at besvare dem alle. Dét han ikke selv havde et umiddelbart svar på, fik han undersøgt gennem sine mange gode kontakter, og han vendte altid hurtigt tilbage med et svar, vi kunne bruge til noget. Det gjaldt både pris-forhandling, lovgivning i forhold til fredede bygninger i byen, tilladelse til yderligere byggeri af terrasse osv. Der gik et par måneder med spændt venten på svar på de forskellige ting – ”det går ikke altid så hurtigt i Italien” (som Peter blev ved med at indskærpe overfor os for at indgyde os tålmodighed) – og endelig langt om længe, i marts 2013, kunne vi skrive under og kalde ”Una Piccola Pausa” for vores: Et stort hus med 7 soveværelser, en vidunderlig lille have, originale kampesten, grønne skodder, fransk altan og et charmerende nærmiljø med fantastiske naboer – alt sammen til en utroligt overkommelig pris og som taget direkte fra vores ønskeliste!

Toscana Bolig/Peter stod ved vores side hele vejen. Vi havde en ”købt-eller-gratis” aftale, hvilket indgød stor tryghed og tillid. Han tog personligt ned og besigtigede ejendommen allerede inden vi selv så den, så vi kunne være sikre på, at den var værd at efterstræbe. Han talte med de italienske myndigheder på vores vegne, med mægleren og med vores fremtidige naboer, som tilfældigvis også var sælgerne 😉

Der blev taget hensyn til vores ønsker, til vores tidsplan (vi stod bl.a. og skulle på en længere rejse, så vi kunne ikke handle før da – samtidigt skulle vi gerne kunne komme ned og sætte i stand i påsken, så vi kunne heller ikke handle efter da…) og til vores til tider nok umådeligt irriterende utålmodighed.

Rent faktisk har vi endnu ikke mødt Peter i virkeligheden – al korrespondance er foregået pr. telefon eller mail, men det har aldrig været årsag til bekymring. Allerede efter et par mails og en samtale virkede det som om, vi havde kendt hinanden altid.

Selv efter at købet for længst var overstået, og kontrakten med Toscana Bolig var fuldført, så at sige, kunne man regne med deres hjælp. Vi havde blandt andet lidt problemer med en el-regning og den italienske bank – ”dén klarer jeg”, lød det hurtigt fra Peter, og så var dét problem også ude af verden.

Vi ved godt, at vores hus ikke forekom på Toscana Boligs hjemmeside. Alligevel er det med fuldkommen overbevisning, at vi kan sige, at uden dem og især Peter, ville vi ikke være de lykkelige og tilfredse ejere af ”Una Piccola Pausa” som vi er i dag. Tusind, tusind tak!!!

Franz og Gitte Guivernau Posch
Skolebetjent & Folkeskolelærer
Djursland

2. maj 2013|

Vilde asparges er en himmerigs mundfuld

Vilde asparges plukket omkring vores hus

Vilde asparges plukket omkring vores hus i Toscana

En af de absolut skønneste spiser, vi kan finde i naturen omkring vores hus, er de vilde asparges. De er så fine i smagen og smukke at se på, at vores årlige asparges-tur er et af de store højdepunkter for familien – vi oplever, at det er naturens forårshilsen til os.

Da vi for 10 år siden købte vores hus i Toscana, var netop naturvandringer med formålet at finde asparges noget af det første, vi fik kendskab til. Vores lærer udi aspargesplukning lærte os ikke kun af finde den attraktive buskagtige plante med de tynde asparges for enden af grenen, men hun videregav også sin hyggelige familietradition til os: Hver gang man finder en asparges, der er værd at plukke, råber man ‘DRING, DRING’, så alle kan blive delagtiggjort i den store glæde det er at have fundet en ‘skat’. Og jeg skulle hilse at sige, at vores familie har hygget os rigtig meget i forårssolen, når vi plukker og senere på dagen omkring middagsbordet, når vi spiser de fantastiske vilde asparges.

Det kan absolut anbefales! Behøver jeg at nævne, at det er en af de væsentlige grunde til, at vi elsker vores hus og livet i Toscana?

De vilde asparges kan anvendes til alt lige fra supper til salater, og så som de lokale gør det – til asparagi fritti (der findes et hav af opskrifter på nettet, som du kan anvende).

I år valgte vi selv at tilberede vores asparges med æggestand:

Til 4 personer
Asparges – vendes i olie på panden i maks. 2 minutter – jo flere asparges desto bedre
4 æg piskes sammen med 4 spiseskefulde mælk og lidt salt
Æggemassen hældes over de stegte asparges og varmes sammen, ligesom røræg

 

asparges

Vilde asparges med æggestand – her har vi pyntet med en blomst lavet af en skive laks og sort kaviar

 

2. maj 2013|

Earth, Wind & Fire på Lucca Summer Festival

earth-wind-fire

Lucca Summer Festival har netop annonceret, at den legendariske gruppe Earth, Wind & Fire giver koncert på Piazza Napoleone d. 22. Juli i år.

Det bliver givetvis en bragende koncert med masser af skønne rytmer. Glæd dig til at opleve Earth, Wind & Fire og de mange andre gode navne, der optræder i den toscanske sommervarme i en af Italiens fantastiske byer – Lucca i Toscana!

Billetter kan købes hos TicketOne – se her.

30. april 2013|

Få dansk håndværkerfradrag for din bolig i Italien

boligjob-ordning-2013

Ejer I en bolig i Italien kan I med virkning fra d. 22. april 2013 få fradrag efter BoligJob-ordningen, idet regeringen som en del af vækstpakken har besluttet, at håndværker fradraget skal gælde også for fritidsboliger og sommerhuse i udlandet – herunder Italien.

Hvis I er skattepligtige i Danmark og ejer eksempelvis en toscansk ejendom, som I betaler ejendomsværdiskat af, og som kan tjene som bolig for jer, er I omfattet af ordningen og kan få fradrag for stort set samme typer håndværkeropgaver udført i Italien, som i længere tid har været gældende for helårshuse beliggende I Danmark.

Der er dog nogle boliger, der ikke er omfattet af skattepligten efter ejendomsværdi-skatteloven, og dermed indgår disse ikke i BoligJobordningen. Det gælder bl.a. boliger, der udelukkende udlejes erhvervsmæssigt, fritidsboliger under opbygning eller nedrivning eller som på anden vis er ubeboelige. Udenlandske fritidsboliger, der er fritaget for ejendomsværdiskat i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst er heller ikke omfattet af BoligJob ordningen – denne afgrænsning er dog irrelevant i relation til ejendomme beliggende i Italien.

Opfylder jeres italienske bolig de nævnte krav, kan man som ejer opnå et skattemæssigt fradrag på kr. 15.000 – dvs. at et ægtepar hver kan fradrage kr. 15.000 – altså kr. 30.000.

For at opnå fradrag skal I indberette og dokumentere jeres udgifter på samme måde som man gør for helårsboliger. I skal gå ind på ‘TastSelv borger’ under ‘indberet servicefradrag’ og huske at anføre, at udgifterne er afholdt for jeres fritidsbolig i udlandet (Italien).

I skal IKKE indsende dokumentation i form af regninger eller lignende for jeres udgifter, men I skal gemme det, I har, såfremt I på et senere tidspunkt skal dokumentere udgifterne. Kvitteringerne fra håndværkerne eller de andre fagfolk, I har betalt, skal indeholde information om datoen for arbejdet, adressen på jeres ejendom, hvor arbejdet er udført og et fakturanr.

I skal være opmærksomme på, at I ikke kan få fradrag for serviceydelser, hvis I lejer jeres feriebolig ud. Uanset om I lejer ud i kortere eller længere perioder, har I ikke ret til fradrag for serviceydelser såsom rengøring, vinduespudsning eller havearbejde.

Da jeres italienske ejendom er beliggende udenfor Danmark, frafaldes kravet om, at arbejdet skal udføres af en virksomhed, der er momsregistreret i Danmark, eller af personer, der er skattepligtige til Danmark.

I skal ikke indberette, hvem der har udført arbejdet, på jeres selvangivelse – I skal dog kunne dokumentere, hvem der har udført arbejdet.

Reglerne siger endvidere, at boligen og den person eller virksomhed, som udfører arbejdet, skal høre hjemme i et land, som udveksler skatteoplysninger med de danske myndigheder. Det gør de italienske myndigheder, så I kan godt bruge italienske håndværkere og få fradrag for deres arbejde efter de gældende regler.

På Skatteministeriets hjemmeside kan I hente flere informationer om BoligJob ordingen – se her

 

25. april 2013|

Ejendomsværdiskat af en bolig i Italien

landejendom solgt i Toscana

Når du har residens i Danmark og køber en ejendom i udlandet – eksempelvis i Italien – har det nogle skattemæssige konsekvenser i såvel Danmark som i Italien, hvilket du skal være opmærksom på.

Udover den købsskat, du betaler til notaren, når du køber en ejendom, skal du som boligejer også løbende betale skat af boligen i både Italien og i Danmark.

Ejendomsværdiskat i Italien

To gange om året – senest den 16. juni og senest den 16. december – skal du betale ejendomsskat til den kommune, din italienske ejendom hører under.

Denne skat er kompliceret at beregne, og derfor er det nødvendigt at have kontakt til en italiensk revisor, der kan tage sig af skatteberegningen- og betalingen for dig. Der er dog visse kommuner, der har indført en elektronisk indbetalingsformular, så det er væsentlig lettere at få ordnet betalingen af ejendomsværdibeskatningen.

Tidligere betalte man kun ejendomsskat i Italien, hvis huset var registreret som ‘seconda casa’, hvor man ikke har residens på ejendommens adresse. Det er nu lavet om sidste år, så i dag skal såvel residenter som ikke-residenter betale ejendomsværdiskat til den italienske kommune – glemmer man det, vanker der store bøder. Ejendomsværdiskatten kaldes IMU.

Ejendomsværdiskat i Danmark

Når du ejer fast ejendom i Italien, gælder samme regler, som hvis ejendommen var beliggende i Danmark. Du skal altså betale ejendomsværdiskat i Danmark af din ejendom i Italien og huske at oplyse ejerskabet på din selvangivelse, når du køber.

Ligger ejendomsværdien på din italienske bolig indenfor kr. 3.040.000, betaler du 1% af beløbet i ejendomsværdiskat til SKAT. Er ejendomsværdien højere, betaler du 1% af kr. 3.040.000 kr og 3% af beløbet, der overstiger kr. 3.040.000.

Den ejendomsværdiskat, du har betalt i Italien, får du forholdsmæssigt nedslag for i den ejendomsværdiskat, du skal betale til SKAT i Danmark.

Ejendomsværdien for en ejendom beliggende i Italien sættes i relation til den danske ejendomsværdiskat af SKAT. SKAT anerkender nemlig ikke den italienske ejendoms-vurdering. I stedet for tager SKAT udgangspunkt i ejendommens faktiske købspris. Den faktiske købspris føres tilbage til, hvad der enten svarer til 2001 eller til 2002, så man når frem til den skønnede handelsværdi for enten 2001 eller 2002 eller frem til den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober i det aktuelle indkomstår. Du skal vælge det årstal, der giver den laveste værdi, for 2001’s vedkommende med tillæg af 5 procent.

Til indekseringen af en ejendom i Italien bruger SKAT OECD’s indeks for udvikling i huspriser – nedenstående er gældende for indkomståret 2011 (gældende iflg. SKAT):

OECD indeks - 2002-2011

Du kan læse meget mere om den danske beskatning af udenlandsk ejendom på SKAT – her

Da skatterådgivning er udenfor Toscana Boligs kompetance, anbefaler vi, at du kontakter en dansk statsautoriseret revisor, der har kendskab til beskatning af ejendom i udlandet og som kan give dig den korrekte rådgivning i forhold til netop din situation.

Påtænker du at købe en ejendom i Toscana eller andre steder i Italien via en virksomhed eller et selskab (erhverv), er er det af største vigtighed, at du få rådgivning hos en statsuatoriseret revisor.

Du kan iøvrigt læse mere om køb af fast ejendom i udlandet i denne artikel – se her

 

19. april 2013|

Skat ved køb af ejendom i Italien

SONY DSC

Når man køber en ejendom beliggende i Toscana, Piemonte, Umbrien eller andre regioner i Italien betaler man købsskat hos notaren ved indgåelse af den endelige købsaftale. Denne skat, der skal betales til staten via notaren, er en del af handelsomkostningerne, som skal lægges oveni købsprisen.

Hertil kommer nogle obligatoriske afgifter. Alle handelsomkostningerne for en ejendom, der er til salg hos Toscana Bolig, fremgår altid af salgsopstillingen for den enkelt ejendom – vel at mærke med udgangspunkt i, at man køber ejendommen som ‘seconda casa’ – se mere nedenfor.

Vær opmærksom på, at italienske mæglere og andre danske ejendomsformidlere IKKE oplyser om handelsomkostningerne, hvilket kan give et skævt billede af den samlede pris, idet skatter og afgifter kan variere en hel del fra bolig til bolig. Den manglende oplysning om handelsomkostningerne resulterer også ofte i, at købere får sig noget af en overraskelse, når de sidder hos notaren, og først her får kendskab til de faktiske beløb, der skal betales. Har man imidlertid fået kompetent rådgivning i forbindelse med købet, er disse beløb altid oplyst, inden man skriver under på noget som helst og i særdeleshed inden notarmødet.

Købsskattens størrelse afhænger flere forhold…..

  1. dels hvorvidt du som køber tager residens på ejendommens adresse eller køber ejendommen til sommerhus-brug
  2. og dels afhænger købsskatten af, om sælger er privatperson eller en virksomhed, f.eks. entreprenør eller et selskab
  3. typen af ejendom, som man køber, har også indflydelse på købsskatten.

1. Resident – ikke resident

En italiensk ejendom kan købes enten som ‘prima casa’ – dvs. at man køber boligen med henblik på at anvende den som sin primære bolig, hvor man skal skal have residens på boligens adresse – eller ejendommen kan købes som ‘seconda casa’, hvor man ikke skal tage residens på adressen – i de fleste tilfælde fordi man blot ønsker at anvende ejendommen som sommerhus (sekundær bolig).

For de fleste danske købere er det hensigtsmæssigt at købe en ejendom i Italien som ‘seconda casa’, hvor man ikke skal tage residens på adressen. Køber man en ejendom af en eller flere privatpersoner, betaler man som ikke-resident 10% af den offentlige vurdering i købsskat for boligen, mens man for jord (defineret som landbrugsjord), som evt. hører til ejendommen, betaler 18% af jordens værdi i købsskat.

Alternativt kan man købe boligen som ‘prima casa’, hvilket betyder, at man i forbindelse med købet skal tage residens på ejendommens adresse – dvs. at man skal ansøge om og opnå residens indenfor 18 måneder fra købsdatoen. Der er visse betingelser, der skal opfyldes, for at man kan få residens – dette kan vi evt. orientere om og assistere med, såfremt man som køber ønsker det.

Som resident betaler man mindre købsskat for boligen end ikke-residenten. Ved købet af en ejendom betales nemlig kun 3% af den offentlige vurdering i købsskat af boligen, mens man for tilhørende jord (igen landbrugsjord) betaler det samme som ikke-residenten, nemlig 18% af jordens værdi.

Værd at vide: I ‘gamle dage’ blev købsskatten beregnet ud fra handelsprisen af en bolig og ikke som nu ud fra den offentlige vurdering. Det resulterede dengang i, at der i en bolighandel ofte blev betalt penge under bordet, for når den officielle handelspris var lavere end den virkelige handelspris, kunne køber spare noget af købsskatten. Det er man nu heldigvis kommet til livs ved at anvende den offentlige ejendomsvurdering.

Det er en gammel skrøne, at det er normalt, at der betales sorte penge i en italiensk bolighandel i dag. Lad os bare kalde en skovl for en skovl: De mæglere, der foreslår en handel på lyssky måder, gør det kun for egen vindings skyld – ikke til gavn for køberen!

Som køber skal man derfor IKKE acceptere at betale kontante beløb på sjove måder – dette skal undgås uanset hvad en ejendomsmægler siger. Vi fraråder det på det kraftigste, for det er ulovligt, det er ikke til gavn for dig (kun til glæde for de ulovlige mæglere, der ikke må handle ejendomme, men gør det alligevel og skjuler deres honorar bag de sorte penge, der går fra hånd til hånd) og samtidig er det alt for risikabelt, fordi man som køber ikke kan dokumentere, hvad man virkelig har betalt for ejendommen Det kan have alvorlige økonomiske konsekvenser, hvis din reelle betaling ikke figurerer offentligt – eksempelvis når du sælger ejendommen en skønne dag (evt. beskatning af avance) eller hvis der opstår krav fra naboer om forkøbsret (såkaldt ‘prelazione’). Vi har tillige set eksempler på, at kommunerne forlanger efterbetaling af købsskat, fordi de mener, at et givent stykke jord er blevet handlet for billigt…….:

2. Er sælger privat eller erhvervsdrivende

Købsskatten afhænger ikke kun af dig som køber – sælgers status har også indflydelse på, hvor meget du skal betale i købsskat. Ovennævnte gælder for køb af en ejendom, hvor sælger er en eller flere private personer. Er sælger derimod erhvervsdrivende, udgør købsskatten i de fleste tilfælde 4% ved køb af som resident og ved køb som ikke-resident 10% af handelsprisen samt 18% for jorden.

Læg mærke til, at forskellen på beregningsgrundlaget er meget stor (off. vurdering kontra handelspris) idet den offentlige ejendomsvurdering oftest kun er en fjerdedel af den reelle handelspris. Det betyder, at der er væsentlig forskel på om man køber en ejendom af private eller erhvervsdrivende sælgere – købsskatten kan blive op mod 3-4 gange mere.
Den skat, der betales ved køb hos erhvervsdrivende sælgere er i virkeligheden ikke en købsskat eller registreringsafgift – denne skat er reelt moms, på italiensk IVA.

3. Ejendomstyper

Ejendomme kan i store træk kategoriseres i 6 grupper, som udløser forskellige købsskatter:

Beboelsesejendomme ejet af private personer – her betales købsskat på 3 eller 10% af den offentlige vurdering, som beskrevet ovenfor

Beboelsesejendomme ejet af virksomheder eller selskaber – her betales købsskat på 4 eller 10% af handelsprisen, som beskrevet ovenfor

Liebhaver ejendomme – ejendomme, der klassificeres som liebhaver-/luksus ejendomme i  italiensk skattemæssig forstand, betaler man en forhøjet købsskat for – her betales 20% købsskat af ejendommens handelspris, hvis sælger er en virksomhed og 10% købsskat hvis sælger er privat – uanset prima eller seconda casa status og vel at mærke beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Kontakt os gerne for nærmere specifikation.

Landbrugsjord – købsskat på 18% af handelsprisen betales (dog gælder særligt fordel-agtige regler for landmænd, der er registret i Italien)

Byggegrunde – her betales 11% af grundens handelspris

Ikke-beboelsesejendomme – kontakt os for nærmere information, da skatten afhænger af mange faktorer, der ikke kan gennemgås her.

Handelsomkostninger, der skal betales udover købsskatten, er tinglysningsafgift, stempelafgift, tingbogsattest, notarhonorar, honorar til landmåler (geometra) og oversættelse af købsaftaler og dokumenter.

Toscana Bolig er gerne behjælpelig med rådgivning, pris- og kontraktforhandling samt gennemførelse af boligkøbet for købere, der selv har fundet deres italienske drømmebolig hos en anden mægler end Toscana Bolig (opgavens omfang, tidsforbrug og pris aftales nærmere). Vælger du at købe en ejendom i Italien via Toscana Bolig, er vores assistance – dvs. rådgivningen, pris- og kontraktforhandlingen samt gennemførelse af bolighandlen – naturligvis gratis for dig.

Det skal nævnes, at såfremt man ønsker at købe en italiensk ejendom i erhvervs øjemed eller i selskabsform, er situationen en ganske anden. I denne artikel behandler vi ikke erhvervskøb. Kontakt os evt. for yderligere information herom.

13. april 2013|